2021 年博鳌产业科技大会
博鳌产业科技大会 | 朱荣斌：房企科技转型认识与实践 通过这几年的实践，我觉得科技在我们的传统领域里是大有可为的。
朱荣斌（阳光城集团股份有限公司执行董事长、总裁）：下面我尽可能不超时的 对我这几年参与科技地产的认识和想法给大家汇报一下。
首先有三个基本认识。 在过去相当长的时间，虽然地产发展得很好，但是是靠地价的红利和金融红利推 动的。主会场上午说的，靠银根跟地根。 第二，科技在各行各业中对地产的推动发挥的作用，远远不如其他行业。 第三，下半场大家都在找赛道，找转型，所以大家现在开始对科技重视了。我们 过去干地产，其实我们没靠专业，靠的是时代的红利。 这是我对过去这些年干地产的粗浅认识。
地产可以往科技哪些方向去做？在座有碧桂园的，有旭辉的等等，地产科技其实 领域很广，所以我分成四个领域。
第一个是设计营造，这就是国家推的在 BIM 基础上的更新，预制装配建造，装配 式装修，机器人建造、3D 打印，这就是传统的施工行业，现在国家建了那么多高 速公路，那么多高层建筑，那么多大桥，这个技术在全中国，在世界上是非常骄 傲的。
第二个领域是家居工程，我们提得比较多的是盖房子，钢筋混凝土，其实家居领 域非常大，可以分成家装、家具、家品、家电领域，家装是四万亿，家具也是几 万亿的，所以加起来这个领域是蛮大的。那就是我们对家居的标准是什么？我们 认为是绿色、健康、安全、便捷，这些年地产公司家家说智能产品，但是发现智 能的东西大家不是很喜欢，用了一个小度音响，过一年半年升级了，成了摆设， 而且智能的东西用起来并不便捷。
第三个领域是企业管理，上午林主席说的数字化是基础，因为地产行业过去比较 粗矿，数字化我自己的体会目前这个阶段，还没有给公司带来直接的经济效益， 但是提高了我们的工作水准，任何的成果输出，成果的形成，都要通过数字说明，通过数字提高了精细化运营的水平，还有通过数字化，在前期对市场的科研，对 市场分析可以做到精准的投资，在基于 AR、VR 这些互联网技术的应用，智慧工 地是大放异彩。
第四个领域是很大的领域，在物业管理方面其实用得很多了，有人分成了 TOC 和 TOB，我理解就是一个小空间和大空间，小空间就是一家人这一百平米八十平米 的房子，怎么把小空间服务好。大空间就是社区，如果一个社区做好了，社区就 是城市的基本单元，所以未来城市，社区是基础单元。所以我很佩服这些科技企 业，一个小米可以把很多技术加在上面，我们手上拿着最小的房子几十平米，这 么大的物理空间还是不动的，为什么科技化的程度就不高了？某个地产公司也在 造汽车，千方百计放在这四平方米的小空间里去，希望变成生活空间、工作空间， 我们为什么不把天天 80%的时间建筑的物理空间变成最智慧的休息空间跟工作 空间呢？所以地产人在这方面确实有点惭愧。
时间关系，我只说一个概念性汇报，下面说说阳光城在地产科技方面的实践。
第四个领域是很大的领域，在物业管理方面其实用得很多了，有人分成了 TOC 和 TOB，我理解就是一个小空间和大空间，小空间就是一家人这一百平米八十平米 的房子，怎么把小空间服务好。大空间就是社区，如果一个社区做好了，社区就 是城市的基本单元，所以未来城市，社区是基础单元。所以我很佩服这些科技企 业，一个小米可以把很多技术加在上面，我们手上拿着最小的房子几十平米，这 么大的物理空间还是不动的，为什么科技化的程度就不高了？某个地产公司也在 造汽车，千方百计放在这四平方米的小空间里去，希望变成生活空间、工作空间， 我们为什么不把天天 80%的时间建筑的物理空间变成最智慧的休息空间跟工作 空间呢？所以地产人在这方面确实有点惭愧。 时间关系，我只说一个概念性汇报，下面说说阳光城在地产科技方面的实践。
原来是有得住，老百姓一边骂开发商，一边还要排队买楼，现在是要住得好，住 得好的标准不光是大，最关键的是环保，我们忽略了最基本的问题，70-80%的疾 病都跟建筑有关，这是芬兰研究的结果，70-80%的疾病都跟居住环境有关，所以 绿色智慧家的核心内容是绿色健康、便捷安全，我们 2018 年就发布了白皮书， 2019 年和清华大学合作了五个课题，其中有几个课题已经形成了相当多的成果， 比如说机器人时代的社区指引，包括室内家庭化学因素溯源，我们这个房间里至 少有 100 多件污染源，从 2018 年做到今年，我们公司现在落地的绿色智慧家项 目超过了 50 个。
第三是企业管理方面，阳光城这几年是高成长的一家公司，我们在这方面还不如 行业里的很多企业，但是在做数字化这 20 多年，我感觉到年年都在做数字化， 软件公司不断给你推销新东西，搞了一堆代码卖了一笔钱，每年要花很多钱服务， 企业和企业之间有巨大的内卷，企业内部职能跟职能之间也有很大的内卷，建筑 系统要搞他的系统，营销是最早的系统，这几个系统都有自己的数字平台，而且 数字拿出来都要打架，然后各个数据，我们有很多无效资源，关键数据的冲突， 对我们的管理判断形成了很大的障碍。
所以阳光城的数字系统不着急，搭了一个整体规划，再根据规划一个空一个空的 填，而且我们要求和任何一家公司合作，必须要接口开放，必须是自己参与，共 同开发，产权归于我，我将来可以自己升级。所以我们在去年疫情之后，开发了一个行业里最新的经营管理系统，这个系统可以把公司的项目从管理上 100%覆 盖到投资，经营评审会，月度滚动，投前的数据，投后的数据，包括公司激励、 考核都要用上面的数据，把投资的数据、运营的数据，财务的，全部拉通，数据 不要打架。
第二是决策创新，把成本、费、税、融资全部归集，各个公司的奖励体系算账的 时候，算奖金也是复杂的事情，大家经常有博弈，放到线上去，这是我们决策的 管理。再就是一定要做到房子内卷，可升级可持续，我们对系统也提出了很多要 求，我们全部实现了上网，现在我觉得也基本上不用太多的出差，坐在办公室哪 个项目怎么样，所以每个项目利润多少，实时可以掌握。
刚才我说了我们的产品，也就是未来绿色家，我们有幸在浙江省做了一个未来社 区项目，浙江省把未来社区写入标准里面去的，未来社区爱 139 设计，中心是美 好生活向往，三化九场景，人本化、生态化、数字化，九个场景是从未来邻里， 邻里是把物业管理中心跟街道的社会管理全部数据化一个平台。
未来教育是面对现在这种双减之后，对孩子的托管之类的，未来健康就是老人在 家里面，尤其是空巢老人，这是阿里云跟我们合作的，家里面通过数据的采集， 不用上门，正常情况下对客户没骚扰，如果居家老人出现各种异常，社区邻里中 心就能感觉到。包括未来建筑要符合低碳，还有未来交通等等。这个项目已经落 成，刚刚开放不久，在座的如果有兴趣，可以到我们这个项目参观，这个项目目 前省市科研高校去看得比较多，我们也在尝试，绿色智慧家产品在这里有 31 项 具体应用，浙江省未来社区是这样的想法，但这里面还有很多不成熟的地方，我 们在努力的继续改进。
通过这几年的实践，我觉得科技在我们的传统领域里是大有可为的，尤其是这次 中央对土地出让政策，是很大的一个修正，提出要限地价，要竞争高品质，我觉 得这个提法非常科学，过去是比拼价格，不理性，现在是高品质的时代到来了， 怎么样做高品质的产品，对科技的应用就提出了迫切的要求。重复今天上午已经 表达过的观点，第一，房地产行业是永恒的行业；第二，高品质时代，在这个时 代要满足业主的需要，符合国家的号召，我们要有责任担当。
我相信，地产行业是宽广的赛道，“地产+科技”前景可期，大有可为，谢谢大 家。
李海红（ 华为企业 BG 全球建筑地产与物流业务部市场总监、楷林智慧商务园区 首席解决方案顾问）：非常荣幸能够代表楷林与华为来参加本次大会，特别感谢 大会主办方和楷林郑总的邀请，我感觉会议气氛稍微有点压抑，不是那么积极阳 光，今天的议题主要讲的是科技，所以我今天题目也是相信智慧的力量，来重塑 商务价值，给大家带来一些成功案例。
楷林这家企业很执着，专注高端写字楼，持续深耕 20 年，不断打造卓越产 品，给客户提供一些有温度的服务，为写字楼的办公人群提供获得感、满足感和 幸福感，都是帮助企业和产业的客户更好、更快发展，这是楷林的梦想。如今，经过大家的共同努力，也通过高新技术的加持，这个梦想正在照进现实。
去年也是在博鳌论坛上，楷林的王总讲述了楷林与华为相识相知相恋，最终只用 了 39 天，情定终生，颇有众里寻他千百度的味道，我们双方很快签了战略协议， 联合打造智慧商务园区，共同定义智慧商务新标准。今天我就跟大家汇报过去一 年来，我们战略合作所取得的成功。
首先我们来看我们能做什么。华为主要是来整合 ICT 技术，以云为基础，融 合数据，使能业务创新，打造数字世界的底座，我们的愿景是致力于把数字世界 带入每个人，每个家庭，每个组织，构建万物互联的世界。
曾经我们提过，城市除了马路都是园区，园区是一个城市的基本单元，我们 回顾过去国家 3 年来的战略规划，2018 年数字中国提出了加快数字化发展，打 造数字经济理念，2019 年新基建，开启新旧动能转换，2020 年碳达峰、碳中和， 开启了能源结构变革，还有产业结构变革，所有的战略都在指向一个主题，就是 社会的可持续发展。园区有幸作为数字中国、新基建、双碳战略实施载体，我们 坚信把每个园区智慧化，拼起来就是一个美好的智能世界。
智慧园区应该长成什么样？经过我们的认识和调研，我们认为智慧园区的蓝 图是：一个愿景，三个目标，四个特征，一个孪生空间。最左边是物理空间，右 边是数字空间，通过数字孪生技术把空间连接起来，连接起来以后，空间就具备 四个基本特征，全面感知、泛在连接，主动服务和智能进化，这基础上我们主要 实现以人为本、绿色高效、业务增值目标，在此基础上实现一个愿景：把数字世 界带入每个园区，让智慧触手可及。
未来园区的蓝图很宏观，为了实现我们打造智慧园区解决架构，助力用户数 字化转型，这个架构分为四个层面：智能终端、智能联接、智能中枢、智能应用， 华为主要是在智能中枢，我们做了十类服务，包括人工智能、大数据、5G 等等， 这些是华为公司所擅长的，我们讲很多公司的多元化发展，我们沿着技术外延做 了多元化发展，把擅长技术运用到房地产行业，我们做这个行业已经很多年，只 是可能跟大家亮相不是很多。
基于这些技术，我们提供出一些服务给上层伙伴和客户，来开发相关的应用，从 而实现整体智慧，推动业务创新，提升运营效率，引领至简体验。以前华为公司 做员工考勤，刷脸刷指纹，我们公司大约有 20 万人，每天考勤都会有很多人忘 掉，又要填证明，有时候离开也忘记打卡，带来很多麻烦，我们就做了无感考勤， 无非就是通过下面的这些技术，把所有的和人相关的硬件连接起来，比如说门禁 的信息、无线网络和有限网络的信息全部连接起来，包括开车闸机的信息，假设 你在上班忘记考勤，但你打开了公司电脑，公司电脑连了公司网络，我就认为你 来上班了。 就是通过这套东西，把物理空间的东西映射到数字空间中去，今天第一条和你相 关的记录就是你上班的记录，最后的一条记录就是你离开的记录，可能你下班忘记打卡，但是你把电脑关了，手机也离开了公司内部网络，我们就认为你已经打 卡了，这是整个逻辑。
我们看到园区有很多种类，我们有场馆，全运会的场馆也是华为做的，华为 能够提供很多智慧的园区解决方案，我们也有非常丰富的物理空间和客户资源， 以及非常丰富的运营运维管理经验，这基础上，楷林把客户的需求通过华为的技 术转化为生产力，这是我们能够走到一起的核心原因。
基于双方的核心优势，我们以郑州高铁站东广场叫新发展楷林智慧广场，这 么一个物理空间为载体，以 120 万方体量的场景，以及 21 栋商务综合体为场景， 联合打造了智慧商务园区的样板。我们认为未来智慧商务园区应该是什么样的呢？
首先是一个城市发展的高地，也是一个企业不断发展转型的能量场，同时也是一 些高端白领、办公新体验的空间载体，在此基础上，我们希望以用户的体验为核 心，以价值创造为目标，以生态服务为理念，构建一个三位一体的智慧商务解决 方案，通过这个解决方案，我们做到了新发展楷林广场项目中来，坚持以科技激 发园区新活力，以场景赋能商务新体验，共同打造了智慧商务的样板。
刚才讲到了三位一体，哪三位一体？
第一是体验极致的智能体，大家可以看到，我们首先坚持以人为本，经过在 楷林和相关商务楼宇的调研、访谈，我们发现主要是聚焦在一些企业家，高端白 领，访客和园区的运营管理人群，我们坚持以人为本，从用户角度出发，设计了 方案，主要是依托于人工智能、云计算、5G 等等这些技术，通过万物感知、万物 互联、万物智联，给用户提供服务，比如说无感通行，无感考勤，无人接驳等等 智慧化服务从而体现的。
第二是价值创新的连接体，左边讲了智慧应用、智能中枢、智慧联接，这是 园区解决方案里提供的技术方案，赋能在商务综合体，同而实现价值创新。首先 我要连接信息，现在很多设备都取得了很多数据，这些数据如果没有通过加工、 处理、清洗，这些数据都是垃圾。比如你在写字楼，看到你每天开的空调，空调 耗电多，你会发现每天都用一千度电，这个数据对你来说没有价值和意义，但是 有一天你发现他用了一千两百度电，事出反常，我们就通过后台数据判断，有可 能是空调冷机出现故障，也有可能一些负载端有问题，你获得数据以后，就可以 来提升运营效率，降本增效就是这么来的。第二是连接空间，以前写字楼主要是 卖一片空间租给租户就完了，后来我们又卖了内容，比如说加了园林，加了保安 服务，现在在这个基础上又加了智慧化手段，比如说空调，怎么样来提高舒适温 度，同时也能降低耗电用电成本。刚才阳光城领导也讲，我们也有一些智能家居 产品，通过智慧化产品来提高写字楼产品竞争力。第三是连接客户，刚才我们提 到新发展楷林广场有 21 栋楼，里面服务的客户成千上万个，这些客户有正常的 贸易企业、律师事务所等等之类的，如果我是企业家，我要搞税务这些可能需要 毕马威，我已经把客户连接进来，把数据及时共享给企业，让企业足不出户就发 现为他服务的伙伴就在他的隔壁，这就是连接客户的价值。通过这个价值也能更进一步提升我们的品牌，因为租客们也不知道在这里，可以把整个楼宇所有的信 息，所有的用户信息共享给我，关系是最大的价值。
第三，生态共融有机体。我们打造了共融、共生、共享、共赢的“雨林生态” 系统，我们打造了一个数字平台，所有企业都是长在这个平台之上的，而且这些 企业的业务也在不断增长，我们依托平台为企业提供一些多元化企业、产业增值 服务，形成汇聚融合的效力，促进企业之间的互动交易，从而构建生态圈，这是 生态共融有机体。
目前我们在项目里已经完成了顶层设计，现在正在进行深化落地阶段。
华为很擅长的就是智慧园区的标准制定，楷林也一直专注写字楼领域，也是 写字楼标准的制定者，双方通过智慧商务写字楼的方案共建，不断讨论标准，也 希望更多伙伴加入进来，大家一起来制定标准，赋能所有企业和产业的发展，助 推数字中国的新发展，谢谢大家。
余恕奇（SAP 大中华区行业及价值咨询总监、房地产行业首席专家）：各位房地 产行业的新老朋友们，大家下午好！ 很高兴又来到了博鳌，大概是第八次参加观点的博鳌论坛，谈谈感受，每年都会 分享一些观点，也听一听很多专家的意见，客观来说，明显感觉到尤其是这几年， 大家更多的开始谈论到精细化管理，谈到科技，谈到数字化，早年我参加论坛， 大家更多谈的是投融资、政策、拿地。
现在大家感觉到产业、行业越来越回归到比较接近于传统行业的阶段，所以在这 里我觉得可能应用数字科技，应用信息化技术，来帮助我们行业真正走入可持续 发展，健康稳健发展，可以发挥更大的空间的时代到来了。
在这里简单分享对于行业数字化的观点和经验。最近几年这些词在地产圈越来越 活跃：算法、创新、大数据、IOT、5G、人工智能，于是我们看到很多地产企业 纷纷开始躬身入局，也有一些提供了自己的服务，也有一些成立了科技公司，来 进行相应科技开发和创新，自己亲自去做。
在这个过程中，整个市场是非常磅礴，但事实上也体现出了一定的盲目，也是跟 着行业的数字化风口有很大的关系，但是客观上看，给企业本身还是带来了很大 的对于应用数据技术，提升自己管理能力、业务能力和创新能力，带来了极大的 提升。
据统计今年 TOP50 房企 60%的增加了数字化投入，增加金额非常大，甚至过亿， 90%把信息部门作为一级部门，原来是放在行政部门、财务部门或者其他的二三 级部门，现在数字化得到重视，而这些企业中，像头部房企里 TOP10 里有 7 家， 近年来因为合作的关系，纷纷启动了比较大型的数字化转型工程，这里可能看到 了碧桂园沃土计划包括万科 2.0 龙抬头计划等等，包括新城去年刚刚启动的绿洲 计划，而整个的构建完全是围绕企业整体的数字化转型，我们也看到了头部房企在很早过程中已经开始重视数字化在企业发展过程中的作用。
比如说“双塔一千”工程，数字化本身可能短期内不是马上给你看到效应提升， 但是地产长期主义阶段价值地线会越来越大，比如说世贸这个企业在 2002 年跟 SAP 开始合作，构建新一代管理系统，投入还是蛮大的，并没有看到当时的排名 业绩有很大的差异，但是在后来的持续发展过程中，这个价值越来越大，包括几 道红线也好，管理也好，抗风险能力也好，逐渐被大家所关注，以及大家谈到的 沃土。
2016 年当时启动的时候，我记得很清楚，什么叫沃土计划也讲不清楚，后来我总 结说，这个事情就是种什么不知道，但是我们需要一个肥沃的沃土，我们不断去 尝试，把基础打好。包括现在扩展到龙抬头计划，各块的创新，全部系基于数字 化创新，而且还孵化出很多新的业务。数字化带来的对于地产企业的价值，长期 主义的体现，非常明显，同时也看到，也有很多企业，应该说成长型企业也开始 非常关注这一块，都是一种可持续发展、长期发展的理念所驱动的，像金科也在 启动的金石计划，整个构建新一代的金科数字化平台，包括更多的央企国企也纷 纷开始启动，包括成长型企业像鑫苑，地产企业本身更多考虑长期主义和可持续 发展。
回过头看，数字化本身不重要，而用数字化技术、数字化管理来提升自身的可持 续经营抗风险能力，也就是练内功这件事，或者说很长一段时间内，已经为一些 企业所深深重视，并且已经采取了实际行动，而且发挥出了价值。
讲到了房地产行业的数字化转型，数字化科技在地产行业究竟能干什么？现在我 们命名为 4.0，地产行业信息化的演进，从早年的各个部门自己做的散后来做繁， 也就是集成，确实有些软件企业在一家公司做了定制开发，这个好像挺好用，我 打包出来卖给别人，于是很多地产企业不停的上新软件，买新东西，老的没用好 又买新的，不停做接口、调整等等。
有些企业开始说我自己做，但是大家知道，其实说到底，大部分的地产公司不是 一个科技公司，现在都在讲重资产轻资产，事实上很多企业也投入了大量的力量 自己去构建一体化平台，从底层到开发管控到业务基层到商务智能，但是往往很 重，很难适应企业变化和灵活调整。
应该说进入到 4.0 阶段，在当前阶段，如何看待这件事情？还是要从完整的、全 景来看待，虽然有很多科技技术突飞猛进，我们可以刷脸、防飞单，智慧暗场， 智慧工地各种地产企业卖房 APP，是很好，但事实上我们认为这是个系统工程， 整个的架构体系非常重要，所以我认为核心是要解决企业的核心，数字化核心的 部分，要解决资源数字化、资产数字化、内部服务数字化，这样才能对外产生价 值，否则仓库里是没货的。
因此核心的这部分做完了之后才能比较灵活或者说是真正靠谱的财务、业务一体 化的老话题，但是 80%的地产企业没有做到。现在地产企业做问题往往就是现金流问题，还是出在财务业务一体化的问题，基础打了才能谈运营，谈创新，谈拓 展。在这个基础之上，去构建提升我与供应商之间的协作关系、协作效率，提升 我人才的发掘、培养，提升项目开发的运营效率，包括品质，以及提升我的客户 体验，而不仅仅是说物业服务，卖基金给他，或者说是卖水果给他，更多的是完 整的给我的客户提供全面的客户体验的过程，在这个过程中产生第二轮的价值。
在这个价值基础上，构建了各种创新科技应用，比如前面提到的黑科技，这时候 就能真正意义上发挥价值，在这四个方面去产生作用，并且能够围绕内部的数字 化核心内外打通，而不是各自为政，往往是越做越多，如果没有数字化依托，做 的越多的数字创新，管理成本和费用越来越高，难度越来越大，队伍越来越臃肿， 内卷更严重，一个部门好多客户打交道。 在这个基础上再延伸产业链生态协同，很多地产公司是不是在这里，包括上下游 企业，施工企业，设计企业，物业服务企业，包括其他相关的多元化，大家是不 是可以形成产业互联网的概念，共同形成一个产业生态联盟，来进行协作创新， 数字化无疑给大家提供了创新非常好的基础和平台，来解决原来传统意义上的互 信互利问题，这里得到了迎刃而解。所以这是我们提出的智慧企业框架，这个阶 段刚好也是符合当前在中国房地产行业发展的阶段，也是非常希望能够跟中国的 地产圈朋友们进行共同的探索和创新。
接下来我们看看如何去支持这件事，因为我来这里有很多年了，跟很多地产界的 朋友合作，有很多地产圈的朋友也都说到，用 SAP 的话基本上五年不落后，十年 不用换，为什么？第一，系统是开放源代码的，你可以自己改，第二，这个基础 上自己做的创新是可以有知识产权的，万科和我们合作以后，万科有万维物流， 它自己开发了一套系统，做从 BIM 的设计到物流到安装过程，这套系统是基于 SAP 的平台构建的，他可以有知识产权，这就是典型的创新。
基于以上，SAP 是帮大家去不断进行自主创新，我们把企业内部的整个管理信息 系统、相关业务应用分成了两类，一类是稳态，一类是敏态，大部分公司实际上 不会经常调整，人财物是不会随着你的结构去进行大的调整，核心内涵是一致的， 基于这些稳态应用，比如说资源服务，集团所有的财务治理、人员治理、客户相 关、采购、投资，项目运营又是全周期的，所谓的大运营，这个过程中可能你会 有不同的组织架构，不同的分权、授权，不同的数据、流程体系，没有关系，这 些你可以做调整。
另外我们看到了科技创新应用，也就是敏态，我简单列举了大家应用新科技或者 说在业务过程中的创新应用，而这些确实是应该经常发生变化，而且是不断迭代 更新的，这部分更新往往做出来不难，而是管，你怎么给客户提供服务，如果他 觉得服务不错，接着后续过程中服务不好了，反倒有意见，这就回到了长期主义， 因此我们要解决的是前后稳态和敏态一致性的问题，也就是我们是在稳定向前拓 展和创新，既不是固步自封，也不是一味往前冲。我们做了一个 BTP（业务技术 平台），是 SAP 推出的一个 PaaS 平台，基于这个统一的平台，就是要解决稳态 和敏态的问题，简单说，稳态问题不用管，拿来就好，中国地产核心管理业务都是对家实践。敏态部分可以放心去创新，你可以自己开发或者找伙伴，你可以把 其他的应用集成进来，这样真正意义上形成自己服务的创新或者管理业务的创新， 并且前后端联动在一起，这是最重要的。
这就是 SAP 能够做的事情，非常开源，同时创新，而且集成性极好的拓展平台。
刚才讲到了重资产，轻资产，现在对于地产企业自己弄一大堆机房，买一大堆服 务器，开发一大堆应用软件，说到底我也不是软件公司，同时另一方面，大家谈 到了定位经济，所以更多的对于地产企业来说，还是在业务应用和业务创新上， 因此我们提供了一种新的模式，大家也听到各种云，说的实际一点就是订阅，就 是租，怎么样租呢？
我们也考虑了中国房地产行业的特点，第一，你把服务器买回去装着用挺好，第 二，不想买想租，我们提供一篮子平台，你什么都不用管，也不用买服务器，连 服务器带软件，带服务器的维护运维，全部拿去用就好了，自己管授权和数据上 面我们不管，下面我们全部搞定，这样你以最小的成本得到最佳实践。第三，我 觉得我的数据放在云上还是不放心，还是放自己家安全，我们提供了现在的客户 数据中心方案，也就是你要做的一切就是找一间房子放在那里，我们提供一揽子， 连服务器、服务器运维、服务器上的系统、服务器上的应用软件，包括刚才我提 到的开发平台，以及服务商，一揽子提供，这样保证数据在自家机房里，同时你 也可以去找别的机房，这样真正实现自主可控的云转型。大家知道云这个概念说 来说去，也没有什么神奇的，简单说就是用多少花多少，用多少买多少，或者就 是租。
同时，尤其是刚刚推出的这种模式，保证数据安全是在自己家里，所以这里我们 提供了针对中国现在地产行业特点，提供了多种灵活的自主可控的云转型，帮助 大家有更灵活的方式，去选择你的容量。听说他们家花几个亿做 SAP，也有人没 花这么多，你的数据量、用户量、人员多少，你可以自己选择，包括你的投入， 是五年投入还是每年去租，因此给大家提供了非常灵活、快捷、高效的进入到数 字化转型的快车道，然后在这个基础之上，后续又可以更加灵活的拓展，所以在 这里，借这个机会也给大家做简单的分享，后续也希望大家进入更深入的交流。
刘爱明（中城新产业控股集团有限公司董事长）：博鳌论坛每年都来，原来是谈 房地产，后来我自己做产业，现在每年都谈产业。
因为每年都谈，我只谈自己的 体会，因为实际操盘很多项目，跟大家做一些分享。 今天我想主要谈的是地产商会比较关注的问题，我也想做个产业园区，今天的角 色就不是股东跟大家一块搞，可能我是乙方，来给大家提供一个产业园区所谓的 全流程服务。从前期的产业规划、咨询到建设规划到产业资源的导入、招商最后 到园区运营，大概是这么个全过程。所以这个服务从头到尾是轻资产服务。 因为这几年这种项目，我自己也做，跟地产商也有合作，做了有二三十个，把自 己的体会跟大家说一说，可能尤其是地产商，在跟他们的合作中体会比较深。从 前期的顾问到设计到招商到运营，如果按照 123456 这样做就会出大问题，我们的做法是要有运营前置，把最后一项拿到最前面来做，什么都顺，有点像你搞商 业地产，上来不是说写个报告，去设计，去建造，去招商，再运营。
你去建个商场，第一步要谈的是商业运营，建完后怎么运营，先谈清楚，如果谈 不清楚没有办法开始设计，这也是产业园区中经常碰到的大问题，如果你不把最 后一步提到最前面做，做着就会有问题。尤其是住宅开发商，大家非常不喜欢的， 上来先搞设计，因为住宅好卖，如果不好卖，你就要从后往前想。
第二是定位，碰到很多说，刘总，你过来，我们跟政府谈弄一个 5G 园区，多半 是因为区委书记想在这弄个 5G。这也让我很头大，做不好也做不了，所以这种事 我多半拒绝，因为我们搞地产这么多年，形成一个错觉，所谓的住宅，盖什么房 子都有人买，你在这盖三房两房，豪宅都有人买，如果周围均价两万，突然出了 一个星河湾说卖 4 万也 OK，住宅这么多年给一个错觉，我感觉是为所欲为，你 怎么干都行，需求旺盛，容错比较强，但是产业没有那么多客户，产业从最开始 发展到今天，从来没见过还要排队摇号，哪怕是中关村，是比较难的，所以你只 能顺着走，中山某个小镇原来就是做灯具的，最强的产业就是灯，再做产业只能 围绕着灯做，不能说再弄一个新玩意儿，这挺难。
你可以把灯具产业做升级，你可以不做生产，做研发，做营销发布，做品牌，这 都 OK，但是你跳开灯具做就会发现很累，这也是我们经常会碰到的。实际政府可 以干，我就要搞一个汽车城，政府多半把汽车城搞起来，首先是十年计，不是两 三年，然后数百亿的投入，这不是任何一家地产商能干的，你想干也干不了。
即使政府想抛开这个地方传统产业，就要整个新的，那也是五年到十年的时间， 几十上百亿的投入，开发商想都别想，所以定位要顺着来。但是问题是，书记非 要那个东西，说我就是要做 5G，你不答应，这个地就不给你，这是另外的问题。 你只能顺着产业，至于书记好高骛远，你怎么跟着他好高骛远，是另外的问题， 你不能当真。
第三是空间需求，我跟很多地产商谈了非常多项目，做了几十，谈了上百的都有， 所谓的产业地产，首先要弄清楚一个基本概念，什么叫办公楼，什么叫研发楼， 什么叫厂房，先这三个搞清楚，如果这三个都没搞清楚，这事就无法深了谈。比 如深圳经常会碰到说挺多工改工的项目，我们要清楚它实际就是写字楼，我们要 知道这个楼干到 100 米就是写字楼，你要把区别搞清楚。
首先客户就不一样，写字楼的客户是服务业，这公司只有人，没有别的，他是要 办公楼，只装人。但是到研发就不一样了，研发产房是制造业，哪怕是搞研发， 也不能这个楼里只有人，就是研发也不能只有人，他要搞设备，搞制造，研发可 能有电焊，电焊会排出有毒气体，你要专门收集，写字楼里就不可以，5A 级写字 楼没有人在里面搞电焊，因为玻璃幕墙是密闭的，不能这么简单排放，这就会出 问题，所以说写字楼不能搞研发就在这。我经常跟大家说，你看任正非不可能在 北京或深圳的 CBD 里办公，腾讯可以，老板身边最重要的人都是搞研发的，世界 上所有的产业楼，形象说产业楼都是趴着建的，没有往高了建，原因就是有设备，设备要上楼会产生无数的问题。
所以客户不一样，功能也不一样，研发楼可能不做生产，但是中试跟设备有关， 所以你去深圳的科技园南区，你去看那些楼，企业里也要做很多改造，普通写字 楼就不可能出现这么大的空间，所以区别还是很大的，我后来跟深圳政府说，你 们的政策有点问题，所谓的 M0 和 M1，你把楼都建成 100 米，其实那东西不是 M1， M0，实际用途就是写字楼，深圳就会形成超量写字楼的供应，但是适合的产业空 间没有，有效的产业空间供应没有。设计不一样，层数、荷载、货运都不一样， 因为搞研发都会有震动、污染、有毒气体、废液等等，生产就是有这些，所谓的 零污染基本上指的是写字楼，你只有人生活的排放，其他只要是生产的，都有污 染，所以需要这样的环境。
其实租金水平也不一样，纯制造业的厂房租金也就 1 块钱，撑死到 2 块，非常高 端，租金也就 2 块，实际上是由行业决定的，这个行业的盈利水平就是这个，一 般的制造业人会很多，占用的场地会很多，人均每平米创造的数据就这个数，利 润就这个数，所以租金就不可能高，我到现在看下来，哪怕你去北京，超过三块 钱的基本上就是写字楼，一块钱的就是厂房，一块到三楼的可能是研发、中试、 营销这样的。这跟地段有关，但我理解更多的是跟客户的盈利有关。大家能理解 这三个楼是不一样的，但是我们经常搞混，我们最终想做的是产业楼，建成的是 写字楼，你进入的是写字楼市场，那这个差距就比较大了。
这几年，我不断讲目标和结果，干产业地产，哪个是目标，哪个是结果。我说说 登珠峰就能把逻辑讲清楚，登顶珠峰是目标还是结果？有人可能说是目标，我去 就是冲着登顶，但登顶不是目标，是结果，目标是什么？是下来，回来，你上去 了再回来。等珠峰死的人大部分是下来的时候死的，大家知道目标是回来，结果 是登顶，所以我们要把产业地产的目标和结果讲清楚。
当然这个逻辑更多的是跟老板讲，房地产公司想干产业地产要跟老板讲清楚，到 底想干啥，放到产业地产来说，产业是目标，地产是结果，所谓地产就是我建个 购物中心，地产的结果是收租金，另外这个资产估值高，是个结果，目标是把商 场运营好，运营不好，这个资产怎么会增值呢？不可能，所以说你会发现，商场 核心不是招商，是运营，要把商场运营好，才能取得财务的结果，就是我刚才说 的那套产业运营的事，结果是我们挣的钱，你收到了租金或者你卖掉了，租金也 高了，持有它也是资产的增值。如果说把产业地产，把地产当成目标，这是很多 人犯的错，我去搞块地，搞住宅，产业，你负责把产业搞定，这就搞反了，这容 易出问题。
我做了这么多合作，现在的体会和央企比较好合作，后来我总结因为央企说干产 业是真干，不是假干，他心中不一定真想干，但是不得不干，要不然今后央企董 事长见到省委书记，市委书记，面都过不去。我给了你一块地，产业弄哪里去了？ 所以他就真干了。但民营企业有时候经常会出问题，我就简单做个广告，我的题 目是润城，是我们跟华润成立了合资公司，442，这个公司完全做轻资产服务的， 当然我们也会有一些目标，希望五年内能做到这个行业内数一数二，我们围绕生物医药、医疗器械，另外就是数字经济、先进制造。目前有这么多项目，因为跟 华润合作，双方股东都拿了不少项目，细的都不讲了。
最后我用两个小案例简单说说，广州润慧科技是从头到尾的服务，已经做了几年 了，结果也很好，政府也认同，企业满意，华润也满意。我刚才说运营很重要， 什么是运营？我理解的运营就是一套服务体系，你问商业经营的人，你问万象城 的人，什么叫商业运营？就是围绕着客户和消费者的服务体系，你能把租户、商 家服务好，经营当然就会好，这个也一样，围绕着我们要针对润慧产业园所在的 地方，因为这个在广州，有了定位，围绕定位要建立一套服务体系，这是关键。 然后你才能取得租金或者是销售等等这些东西，这是我们这几年体会比较深的， 从基础服务到企业服务到产业服务，我们都把它建立起来去展开，对于才能有招 商结果。我经常用商业地产距离，中国所有的商场开张第一天都是火的，招商都 满了，或者 80%才开张，但是三年以后为什么有差距？就在于运营。所以运营很 重要，有人 80 分，有人 20 分，非常多的案例就是两个商场挨着，区别在于运营。
成都温江案例是我们今年才接的，是政府建的，我们运营，它分研发，上面专门 做研发，下面专门做生产，都是围绕着医疗器械和生命健康，加起来有 30 几万 平米。我们跟政府成立了合资公司，还是打造服务体系，但是要针对温江这个地 方的医疗器械和生物的行业特点，企业特点去打造服务，从技术服务到人才服务、 采购、分销、金融、产业载体，打造整个产业服务体系。这可能才是根本，我们 总想赚地产的钱，但是地产是结果，目标一定是产业，PPT 上这些内容就叫产业， 我要讲这些内容的时候，如果你是搞地产的，那差距就完全两个行当，但是你想 吃这碗饭就必须搞这些东西，否则你吃不到地产这碗饭，你想吃，必须把这套东 西，比如药物发现与研究，注册，生产，销售，你能不能建立起来？因为这套体 系是客户最关注的，你想赚地产的钱，但是客户最关注的是这个，如果你不把这 个东西做好，客户对你不满意，你就赚不到客户的钱，就赚不到地产的钱，逻辑 就这么简单。 时间关系不细讲，我做了这么多案例，我从头到尾运营的角度，我的一些体会， 谢谢大家。
唐志刚（领盛投资管理董事总经理）：各位嘉宾大家下午好！我是来自领盛投资 的唐志刚，我负责中国区的研究和策略工作。可能很多同仁并不知道领盛是什么 样的公司，我简单做一下介绍。
领盛是一家位于美国芝加哥排名全球前十大的房地产私募基金公司，2020 年年 底的时候，在全球持有 700 多亿美金的资产，2001 年第一次进入亚太区投资， 到目前总共进行了 600 亿美金的资产交易。在中国目前投资标的主要是以物流地 产、长租公寓、住宅、办公楼为主，我们在仓储这一行，08 年就进入了中国仓储 行业，我们在上海收购了一个资产包，到目前为止，我们投资了有 400 万平米以 上的物业，今年 9 月，刚刚完成一个 10 亿美金的募集。
第一部分讲市场回顾，柱状图是物流地产过去的供应和需求，线状图是空置率和 租金收益率比对，在可以看到物流地产过去供需两旺，由于大家投资欲望强盛， 供应在过去几年高过需求，导致空置率比较高，一般是 10%以上，但是租金是比 较健康的，租金增长过去十年平均达到 2.7%，说明物流地产业主在议价中还是比较强势的。再看物流地产的资本市场，左边的图有几大交易类型，从 2007 年 到现在交易量的增长情况，可以看到物流资产呈现一个稳定上升的趋势，去年物 流总共成交了 85 亿美金，比 2019 年增长了 90%，这是个非常好的增长率。但这 里面，外资贡献了其中的一半，在去年外资大概占到中国总成交金额的 49%左右， 但是前面几年，一般来说是四分之一到三分之一的水平。
简单回顾了市场，我们来看未来几年市场供需关系展望。过去拉动仓储物流需求 的主要来自于电商增长，全世界都是这样，从 2014 年开始，电商的渗透率逐年 增加，去年由于疫情原因，电商渗透率从 2019 年的 20%左右增长到 25%左右，相 当快的增长过程，这里面电商的渗透率增加，电商的扩张带动了快递快运行业增 长，相当于每天每人都收到一个包裹。
未来增长来自于两个方面，第一方面是总量增长，是说整体的社会消费的增长， 过去十年，中国每年增长 7.7%社会消费，未来三年，根据预计，增长达到 9.4%， 无论过去还是未来，都是领先于其他经济体的。电商渗透率虽然现在高了，但是 未来仍然会增长，左边图可以看到电商的销售增长率，远远高于社会零售品增长 率的，平均下来过去这么多年，平均每年快 20%，这种趋势没有看到在消失，而 是持续的，这样的话电商的增长渗透率会越来越高，另外我们跟世界上发达国家 的电商比，比如跟英国比，中国去年 20%，韩国 27%，英国是 28%，横向一比，我 们也发现，中国电商的增长仍然具有空间。在各个电商大类里，生鲜有更大的增 长率，随着大家消费能力和消费观念的转变，生鲜电商的增长空间很大，这就会 拉动对冷库的需求。
把需求和供应放在一起看，这个图是预测 2021 年交易量达到高峰，从此以后， 随着供应量下降，空置率是下降的趋势，我们总体同意，但是这种供应不会这么 大，因为一方面是有些开发商会延期，因为目前空置率相对高，所以开发商会延 期，因为招租遇到问题。另外从事这个行业的也知道，目前拿到政府的许可也比 较困难，所以这也会延迟一些项目的上市，所以我们预测会比这个预测好一些。
一线市场，环北京，环上海，粤港澳，过去是拉动了中国增长的，但是看未来， 可以看到未来一线市场的供应量是相对二线市场是比较大的，虽然空置率低于二 线市场，这种局面持续下去的话，一二线的空置率差会缩小，供需关系会改善。
接下来我会讲对物流资本市场的展望，我们认为中国的物流资产对于国内外资金 具有长期吸引力，原因有三：第一，中国目前物流资产的增长空间巨大，如果我 们以每百万美元的销售对应的高标仓面积来算，中国只有美国的八分之一，再看 人均高标仓面积，中国只有美国的 9%，所以如果我们未来经济成为世界第一，那 这个差距一定会减少，中国的潜力是巨大的。
第二，我们认为中国物流资产的租金收益率是非常有吸引力的，我们跟日本来比， 中国开发项目的租金收益率比日本高出 200 个基点，这说明在中国，做开发项目， 从收益率的角度来说，是相当具有吸引力的。右边的图我们也针对成熟项目再比 一下，中国仓储项目比办公楼收益率高出 100 到 150 个几点，但是纽约和伦敦是不存在这种差距，也就意味着物流地产的资本价值会逐渐抬升。
第三，我们看好中国物流资本市场的原因，就是因为现在的成交量相对于欧洲美 国比较少，2020 年的成交量虽然增长那么多，但是也只有美国的 13%，欧洲的 21%，这里面可能有两个原因，第一个是中国的高标仓的存量比较小，太少了， 没有什么资产可供交易的，第二是市场主体还不健全，现在有了以仓储物流为资 产的 REITs，有些保险公司开始对这个行业感兴趣，我觉得未来可以看到中国的 交易量会加速成长。
最后我总结三点。
第一，在未来几年，内需会继续支撑对高标仓，对物流地产的需求，尤其是以冷 库为显著。从策略上来讲，会继续聚焦高标仓，另外我们会持续对冷库进行关注 和投资。
第二，一二线的空置率差会缩小，二线城市的供需情况有所改善，从策略上说， 我们会继续聚焦一线市场，毕竟一线市场的需求量很大。二线市场会选择进入一 些供需关系比较好的市场。
第三，我们看好中国的物流资本市场的发展，尤其是 REITs，保险公司，他们对 成熟的高标仓的需求比较大，作为外资资金来说，或者作为基金公司来说，我们 愿意做的是这种 Build-to-core（机会型策略）和增值型策略，这是更加有利可 图的，谢谢。
