2021 年博鳌房地产论坛大会资料汇总版
1 、现在到再去赌学区房一定是傻子|丁建刚
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 15 日晚上，浙报传媒地产研究院院长丁建刚在 2021 博鳌房地产论坛的“并非唯一的楼市”博鳌开讲环节中提到， 除了房地产调控政策，他还更担心房地产以外的更多因素，比如说互联网的整治、教育培训的整治等等，改变了市场的预期。
他进一步提到，谁都没有想到学区房居然成为政治局会议讨论重点，而且现 在有些城市还没有对学区房动手，但是大家已经感觉到再去赌学区房一定是傻子。
房地产现在这个阶段可能是一次回归|贾响
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 15 日晚上，在 2021 博鳌房地产论坛 “并非唯一的楼市”的博鳌开讲环节中，昊居科技有限公司总裁、CEO 贾响表示， 房地产行业目前为止还不算是深刻变革。
他解释道，他从业 25 年，经历过一个月只卖得出一套房的时代，2005 年开 始时代好转了，我们就忘记了 2005 年之前是什么样子的，那时候是非常理性的， 没有炒房，没有深房理，也没有巨无霸企业，都是本土的，并且讲的是品质，解 决的是居住用途，没有那么多花样。
所以现在这个变革，如果说在这个阶段是深刻的话，拉长时间来看，它可能 是一次回归。
2 、金九银十价格不会变化太大|冯毅成
9 月 15 日晚上，在 2021 博鳌房地产论坛的“并非唯一的楼市”博鳌开讲环 节中，《主编笔记》总编辑冯毅成提出，金九银十本身就是一个小周期，但是在疫情之下没有周期，这很正常。比方说现在的销售数据，武汉 8 月份销售了 1.1万多套，下滑了 48%，全国的数据都很惨，因为德尔塔来了，即使没有疫情的城 市都下来了。
实际上这个疫情带来的是供地工期受影响了，本来七八月份是传统的淡季，9 月份打算冲一波，但 8 月份停工了，9 月份货都供不出来。现在 9 月份已经只 剩下半个月了，但是今年剩下的几个月一定是全年的高潮，因为今年基本上就没 有看到什么高潮。
他进一步补充道，觉得价格不会变化太大。打折、花样促销，这是常见的手 段，没有什么其它的手段，除非是突破政策红线、突破企业和政府的底线，这个可能性不大。
3 、楼市调控是为了软着陆化解房地产风险|樊纲
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 16 日上午，在 2021 博鳌房地产论坛 的全体大会主旨演讲中，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲提出要适当调整，软着陆化解房地产风险。 樊纲强调，我们有多年软着陆的经验，过去一直进行一些调控，其实就是为了使问题不发生太大，最后化解这些风险的过程是一种软着陆，而不是硬着陆。也就是对其它行业的振动不会产生太大，不会产生过度的调整。 樊纲继而表示，调整的时候，它往往会产生过度调整，调整就是让波动在可控的范围内，这是宏观需要考虑的问题。当然这个不是对企业家说的，但是也包 含对企业家问题的一种表达，风险是存在的，我们要化解风险，必须采取措施，但是如何使措施不产生过度的对其它经济部分的冲击，是我们需要考虑的问题。
4 、房企赚大钱的机会已经过去了|陈启宗
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 16 日上午，恒隆地产董事长陈启宗
在 2021 年度博鳌房地产论坛进行了“房地产如何改变”的主题演讲，在演讲中 他认为，房地产行业到了赚大钱尾声。
他表示，房企要理性地认识到这个模式不会持续，知道有一天这个游戏会结 束，这样在心理上和管理上才能有充分的预备。“中国住房房地产的黄金时期早就已经过去了，要是你是参与者，你就往往不愿意面对现实，所以你的反应就会 晚。”
陈启宗认为当下有一个好消息和坏消息。好消息是，这个行业绝对会继续下 去，不用担心，有些行业比如说某些高科技的行业，可能一夜之间就消失了，我们这个行业是绝对不会的，恐怕还会维持几十年、几百年，因为住房乃是人类必 须的一件事。但是它的持续发展并不表示你跟我能够在其中赚到钱、谋到福祉。需求永远存在，市场也永远存在，不会因为今天我们行业面对的难处就消失，所 以从这个角度来看，那是好消息。
坏消息是，赚大钱的机会基本上过去了，而且是机会越来越小。要思考的是， 要不要在今天这个环节进入这个行业，或者继续呆在这个行业。他认为，对房地产行业企业朋友们来说，这是一个应该问的问题。“有企业可能给出的答案是， 我没得选择，我一定要留在这个行业。至少你经过了一个理性的步骤去考虑这个问题，从而得出应该留下来的决定。但是你就要非常清楚地知道，赚大钱的机会 已经过去了。”
5 、地产商要把现金流不中断作为最重要环节考虑|邱晓华
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 16 日上午，在 2021 博鳌房地产论坛 的“红线、两集中与利润”博鳌铿锵行主题讨论环节中，国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华表示，三道红线也好，集中管理也好，他想主要 是国家从房住不炒，建立效机制，以及防范地产行业引发金融风险的角度考虑。
从这个角度来说，这个政策既是当前的政策，可能也是中长期的政策。因此 作为地产商，可能要按照政策的要求尽快从三个方面达到红线的要求，不要去突破红线，从资金的筹集方面，尽可能把现金流不中断作为地产未来发展的一个最 重要的环节来考虑。
过去靠高杠杆、快周转来实现高利润的时代已经结束了，因为高杠杆时代已 经不可持续，未来一定是要求地产商把杠杆率降到最低的位置。在这个前提下，地产商可能就要更多地从供给的优化、质量的提升、技术的进步，以及市场服务 的改进等多个环节去实现新的平衡。
6、增长因素是人口|洪灏
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 17 日上午，交银国际董事总经理、研究部主管洪灏在 2021 博鳌房地产论坛“17 万亿后的房地产增长边界”主题演 讲中提出，房地产行业最重要的长期增长因素，或者说最重要的长期的推动因素， 就是中国的人口。
“任何长周期的资产，包括长期的债券、房地产，它是以 30 到 50 年为单位 的周期，因此要把这个宏观的趋势讲清楚，我们必须要回归这个宏观周期最根本的推动力，就是中国的人口问题。”
他指出，一线城市的人口流入持续增长，这显示了一线城市人口的聚集度不 断增加，二线城市在过去二三十年里头也在不断增加，但是三线城市和其它更低 线的城市，人口的红利在 2007、2008 年左右达到一个高点之后就再也没有往上 涨了，这些城市相对于一线和二线城市人口流动的吸引力开始下降了，人口红利 开始消失。
人口红利反映到房价的变动，我们也看到对应着一二线城市人口红利的增长， 一二线城市房价迅速地上涨，远远高于三四线城市。
同时城市的常住人口的增长基本上和城区面积的增长率基本相当，西安、武汉、天津等等城区的面积增长远远超出了人口自然增长率，这些城市的开发在现 阶段相对来说还比较低效的，有很大的提高的空间。
洪灏认为，人口的收入、人口的增长、人口的死亡率、男女的比例、劳动生 产率的提高等等，这些数据在统计局发布的数据里有详实解释，因此可以对房地产周期最根本的推动因素进行深入考察。
7 、健康或成未来生活主题与地产核心赛道|伍延照
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 17 日上午，慕思健康睡眠股份有限公司工程事业部兼海外事业部总经理伍延照在 2021 年度博鳌房地产论坛进行了 “家居治愈生活 重构地产新赛道”的主题演讲，在演讲中他表示健康或成未来 生活主题与地产核心赛道。
他提到，从疫情前到疫情中，到后疫情时代，在搜索引擎上出现最多的是“健 康”两个字。进一步思考，健康已经变成了我们未来生活的主题，重构健康生态也就变成了接下来新的生态里地产行业突破赛道的核心部分。
他认为，从地产商的投资来说，未来城市更新会是一个主赛道，城市更新的 优势是开发成本比较低，但是其周期比较长，尤其是一二线城市和一些原来城镇 化程度比较高的城市。
同时在产业地产里面，政策扶持的确是优势，但是政策扶持在产业地产里面 也主要局限于长三角、珠三角和环渤海区域。如果可以从住宅产品的提供商转化为新型的健康生活方式的服务商，可能效果会不一样。
8、房企做大做强 涉及制度、管理、科技三个层次|贾康
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 16 日上午，在 2021 博鳌房地产论坛的“红线、两集中与利润”博鳌铿锵行主题讨论中， 华夏新供给经济学研究院。
院长贾康提到，未来房地产企业要做大做强，涉及三个层次的问题。
首先一个层次是制度创新，中央说的健康发展长效机制靠什么呢？靠基础性制度改革才来形成长效机制。企业要密切跟踪这方面中央给出了什么样的实质性的指导。
第二个层次才是三道红线、两集中，它代表了管理创新的这个层次。
还有一个重要的层次就是技术。制度创新、管理创新、科技创新三个层次合在一起，这是中央说的创新发展作为第一动力，至少三个视角结合在一起。
9 、强而长是未来开发商应该去奋斗的目标|潘军
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 16 日上午，在 2021 博鳌房地产论坛的“红线、两集中与利润”博鳌铿锵行主题讨论环节中，花样年董事局主席兼首 席执行官及彩生活董事局主席兼首席执行官潘军认为，这几个政策都是对企业施 加的，达到了政策的预期，开发商这次真的是要改变观念。对于未来 10 年，他 个人有三个判断：
第一，这个政策实际上是需要慢下来，安全一些，要有安全边界，国家并没 有希望开发商成为房地产的实施主体。比如说深圳现在提出 70%的项目是靠政府 的主体来推的，商品房是一个补充，是市场主体里的高端，所以现在大量地建设 人才房、安居房、保障房。商品房成为一个市场化的调剂部分。
第二，企业要挣长期的钱，他相信经历这次以后，很多开发商会调整。当你 把欲望降低的时候，会发现其实好好地做房子是最重要的，没有哪个开发商敢说 自己的房子是百分之百不漏水的，只要漏水就退房，没有人敢这样承诺，因为要 快。当你这个文化基因变得更长期的时候，才有百年老店。现在做企业只有撑死 的，没有饿死的，都是老板的欲望导致的。
第三，房地产还应该交给市场，上帝的归上帝，凯撒的归凯撒，正常的老百 姓的供应应该是政府来承担，市场这个部分会减少，但是会更长期。这才是支撑企业应该追求的目标，大不是我们的目标，强而长才应该是未来开发商应该去奋斗的目标。
1 0 、人生最得意的事情是把彩生活送上资本市场|潘军
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 16 日晚上，花样年董事局主席兼首席执行官及彩生活董事局主席兼首席执行官潘军在 2021 博鳌房地产论坛的"地产精英 博鳌论剑之史话"环节中发表讲话。
潘军提到，2014 年，他把一个大家都不看好的行业——物业管理送上市了， 这是最令人得意的事情。“虽然物业管理现在从属是房地产行业，但是我仍然认 为它应该单独划一个部分，我相信这一天很快会到来，它实际上是一个服务行业。”
潘军表示，现在我们看到在物业管理行业里面创造了一些很奇特的现象，就 是子公司比母公司的市值还高，这是从彩生活开始的。
1 1 、企业要转变意识、适应环境才能进化|林中
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 16 日上午，旭辉控股董事局主席林中在 2021 年度博鳌房地产论坛的"红线、两集中与利润"主题讨论中提到，企业 没办法改变环境就要适应，在新环境得到更好发展和进化。
他认为，首先，未来房市不会有暴利，房企要在意识上转变，挣快钱变挣慢钱，挣大钱变挣小钱。“从现在要开始学会挣小钱，我们做服务的其实就是挣小 钱，从过去容易挣钱，到现在认识到难挣钱。如果你没有这个意识，还想活在过 去那种好挣钱的时代，那你怎么都觉得这个日子很难过。所以这个意识要转变。”
其次，在策略上转变，聚焦最有优势的区域、业务和产品，专注于自身的优 势。
最后，从经营管理上，不借贵钱，做好产品服务，成本管控，管理精细化，借用新的数字化工具和手段，如果不转变，一定适应不了行业未来精细度的要求。 “不做数字化不容易活，跟不上未来的环境所要求的精细度”。
1 2 、要研究市场规律 不要单纯地跟着市场情绪走|郝一斌
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 16 日下午，在 2021 博鳌房地产论坛 的主题演讲环节中，金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域 公司董事长郝一斌表示，企业在投资布局上，除了追求高增长的效率，对安全应 该有适当的，做一个更平衡的投资结构，投、产、销是一体的。
郝一斌认为，一定要研究清楚市场的大小库存，它是有市场规律的，一个大 库存压着这个市场，指望它短期反转是非常困难的，一个小库存非常低的市场不 会一直繁荣下去，有时候物极必反，走到过激的程度，市场会出现调整。
他还指出，投资不要单纯地跟着市场情绪去走，市场经常是给人挖坑的。 “经营房地产企业就像一场长跑，20 年、30 年走下来，我们发现这个过程中也有很多超车者，但是稳健地在这个赛道上长跑的，很多老面孔，我们更多的理解是一场长跑，以不危害你的体制机制作为基本的原则。”
1 3 、为获得土地溢价而做产业地产是没有机会的|黄立平
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 16 日下午，在 2021 博鳌房地产论坛 的博鳌产业科技大会主题演讲中， 中电光谷联合控股有限公司执行董事、总裁黄立平提到，为了获得土地的溢价而做产业地产，是没有机会的。
黄立平表示，各地涉及到产业发展的用地地价都比较优惠，如果说做产业地 产的出发点是看到了地价比较便宜，希望通过开发的方式来获得土地的溢价，如 果说这件事情在十年前还有机会，那么当下是肯定没有机会的。
黄立平强调，政府对这个问题的认知肯定是高于企业和市场普遍认知的，所 以冲着土地溢价去，必然会遇到各种各样的约束，各种各样的问题。
黄立平认为，选择从事产业园区业务，需要围绕为区域经济增加产业发展动力，为新兴企业有效配置空间资源两个方面去思考，才能做到可持续发展。
1 4 、科技放地产前 有可能找到第二条的路|张诚
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 16 日下午，田园东方创始人兼 CEO张诚在 2021 年度博鳌房地产论坛产业科技大会"科技与未来"的主题讨论会中， 他提到，把科技放在前面，也许对很多地产企业来说，利用现在已经有的条件， 有可能找到第二条的路。
他认为，谈到科技的时候讲地产+科技，把科技用于企业经营管理或者房屋 使用，在之前的讲述里还有各行各业都是为了赋能主业，主业叫地产。此时此刻，通常意义上的地产和行业企业都在想这个行业怎么办的问题，但事实上回过头再想想，如果科技越发达，通常意义的地产含义是越来越小的。 因为现在的房子很多，无论是做地产还是科技，是为了最后的消费者。所以有的时候，想想科技+地产，而不是地产+普及，如果从这个思路出发的话，也许 地产企业是有很多房子，但是科技企业是要给人创造人居生活的，那家企业也许会说，我要给消费者创造一点生活，顺便弄点房子，没房子没法创造他的生活， 这时候地产就成为排名第二的了。 把科技放在前面，也许对很多地产企业来说，利用现在已经有的条件，有可 能找到第二条的路。
1 5 、产业园区服务要把最后一步运营提到最前面做|刘爱明
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 16 日下午，在 2021 博鳌房地产论坛 的博鳌产业科技大会产业篇中，中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明提到产业园区所谓的全流程服务，其实就是从头到尾是轻资产服务。 但是，刘爱明强调，产业园区的服务，从前期的顾问到设计到招商到运营，如果按照 123456 这样做就会出大问题，我们的做法是要有运营前置，把最后一 项拿到最前面来做。
刘爱明解释称，这个过程有点像商业地产，上来不是说写个报告，去设计， 去建造，去招商，再运营。你去建个商场，第一步要谈的是商业运营，建完后怎么运营，先谈清楚，如果谈不清楚没有办法开始设计，这也是产业园区中经常碰 到的大问题，如果你不把最后一步提到最前面做，做着就会有问题。这不像住宅开发商，上来先搞设计，因为住宅好卖，如果不好卖，你就要从后往前想。
1 6 、如果不提供线上服务，未来就是失败的|时宇
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 16 日下午，在 2021 博鳌房地产论坛 的地产发展大会主题演讲中，融创中国控股有限公司高级副总裁时宇介绍了融创的行动链，主要分为三点。 第一个是产品端，在产品端能够不断地超越自己，比如售楼处能够提供的是客户未来的生活场景，希望客户是所见即所得。 第二个是制造端，在质量维度，除了交付评估、过程测量和安全测量之外，融创还在尝试科技系统在质量维度上的应用，比如用激光测量仪去代替传统的人 的手工测量，大概一分钟左右的时间，就可以把房间所有的面的水平度、垂直度扫描出来，然后推给工程方，让工程方做整改，实现效率的提升。 第三个是服务端。现在的客户都长在线上，线下的服务客户感知不到，客户不敏感，如果不提供线上的服务，未来就是失败的。要把所有的建造环节和施工 的现场确认环节打通，未来可以直接把施工现场的每一道工序推给客户，让客户能够实时地了解他的房子的进展。 他表示，产品是任何房企的根本，只有一心一意地聚焦去做好产品，才能保证自己在行业里面的竞争能力。
1 7 、科学的房地产永远不会抛弃努力的地产人|周济
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 16 日下午，在 2021 博鳌房地产论坛 “推进房地产转型”地产发展大会的主题演讲环节中，中交海洋投资控股有限公司总经理周济认为，传统的房地产之路即将走到尽头，房企的三道红线、金融机构的房贷双限，还有7·24 新规，传统房地产没有路可走。 他解释道，传统房地产快周转、标准化、大规模、缺少用户思维、同质化、过度高杠杆，欠账太多了。房地产不是夕阳行业，而是有的企业搞成夕阳企业， 因为不理性、不成熟、不自律，它的稳定、持续、健康发展应该提到更高层面、受到更多关注。
前 30 年几乎所有的房企都把财务模型当做了企业发展的模式，就是一个唯快不变的杜邦公式，那只是企业管理的千百个原理之一，变成了唯一模式。近 3年以来，又从宏观调控方面做了一些因城施策。 他提出，房地产行业作为提供衣食住行的基础行业，寻求改变已是必然，必须从源头开始进行科学分析，用科学来分析，用科学的思维、科学的定义、科学的规划、科学的管理和科学的经营。 科学的房地产要向全球百年制造业学习精益思想，立三观，形成科学的方法论。
科学的房地产永远不会抛弃那些兼具高尚品格和家国情怀、能够掌握科学思 想与方法、脚踏实地、为美好生活而努力工作的地产人。
1 8 、罗韶颖：构建业务、模式和激励方案等 都是要谈钱的|罗韶颖
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 16 日下午，在 2021 博鳌房地产论坛 “推进房地产转型”地产发展大会的主题演讲环节中，迪马股份董事长罗韶颖认 为，当要跳出过往熟悉的、单维的、成熟的、可控的业务和商业模式，去探索那 些新的、不成熟的、不确定的，甚至同时是多维的业务的时候，能力的构建本身 有一个过程。
“我是奔着赚钱去的，也就是说这事能不能赚钱、赚多少钱，是我判断这个 方向、组织这个团队，推动事情发生的一个非常重要的、关键的衡量标准。当你是基于这样一个功利的目的发起这个事情的时候，大概率这个事你是做不成的。但在有了能力之后还不谈钱，可能这个事情也做不成。当你一旦觉得你和团队都 确认我们是有这个能力，而且这个事情是值得做之后，要赶紧抓紧时间把业务做 起来，一边做业务，一边去寻找、探索和确认商业模式，不光是跟外部要快速的 进入谈钱的状态，跟内部也要进入快速的谈钱的状态。”
业务明确之后，团队还需要有合理的激励方案，才能让团队做强，业务明确 甚至商业模式都已经快要明确的时候，也需要有对应的激励的绩效方案，这都是 要谈钱的。
1 9 、地产行业还有很多事情没干 未来发展空间很大|朱静
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 16 日晚上，上坤集团董事长朱静在2021 博鳌房地产论坛的"地产精英 博鳌论剑之史话"环节中发表讲话。她认为地 产行业还有很多要干的事情都没有干，这个空间非常大。
按照现在统计的人均居住面积，大概 39 平方米，但是这里面还要扣除很多 乡镇以及一些无效的供给，其实那个面积是没有这么大的。而且现在还没有完全 解决有没有房子住的问题，因为现在无论是城市化率还是人均的套数、面积还远 远不够。
朱静进而表示，目前房地产行业只是提供了一个物理空间，就是用钢筋、水 泥、砖砌了一个物理空间，连那个物理空间都没砌好，何况还有未来更多的功能、服务，还有文化等等更多更有意思的东西。
2 0 、房地产必须从单一开发转向多种经营|王韶
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 16 日晚上，在 2021 博鳌房地产论坛 的"地产精英 博鳌论剑之史话"环节中，广东省房地产行业协会会长王韶发表讲话。
王韶认为，如果说过去房地产开发只是提供单一维度的物理空间，众多的房 地产从业人员应该是房地产各个领域里面的专业人才。
但随着房地产行业转型升级的加快，包括房地产业要在未来的转型当中取得 一席之地，房地产必须要从单一的房地产开发转向多种经营，为我们的城市，包括我们的居民提供生产生活的空间场所和服务。 这样房地产从业人员除了不会飞天遁地以外，其它房地产各个环节的经营他都必须得懂，只有把房地产的内涵和链条不断延伸了，企业和行业才能得到有序 的发展。
2 1 、碧桂园服务很快会进入机器人服务时代|李长江
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 17 日下午，在 2021 博鳌房地产论坛 的博鳌大讲堂上，碧桂园服务执行董事、总裁李长江表示，碧桂园服务讲有质量 的规模扩张，这几年确实发展比较快，截止到今年上半年，合约面积已经是 12亿平方米，在管面积 6.45 亿平方米。做大的目的就是让碧桂园服务为社会做出 更大更多的贡献，服务更多的业主。
对于人才是否能跟上的问题，他表示，碧桂园服务在整个行业里面都是很自信和自豪的，通过三大举措来实现外部人才的引进，目前有 100 多人在研究物业服务机器人，还有 100 多人在做数字化建设，行业发展离不开人才，人才才是根 本。
同时他也提出，现在做数字化建设，没有样板可循，他们进入了无人区，目前在空间服务、客户服务，以及其它的服务，包括增值服务类的，要靠大数据、 数字化去支撑。
他透露，服务机器人这一块，他们首先做的是清洁机器人，同时也在研发绿 化机器人、安全机器人。清洁机器人在下个月就将局部投入使用，所有的小区在以后都会用无人驾驶的机器人清扫道路，以及公共的园区、地下停车场等。 “碧桂园服务的人在目前时点来看，在我们自己的应用场景下是大有可为的，很快我们会发布碧桂园服务进入机器人服务时代。”
2 2 、康养这件事正处在“云开待日出”的阶段|叶若舟
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 17 日下午，在 2021 博鳌房地产论坛 的博鳌大讲堂上，复星康养集团执行总裁叶若舟提到，康养这件事正处在云开待日出的阶段。
对全球几个相关主要国家的康养发展进行基础梳理，他的结论是基本上只要 老年人占比超过 10%，人均收入超过 1 万美元的时候，一个国家的康养市场就会 进入到快速发展时期。通过中国第七次人口普查了解到，全国平均的 老龄化率 13.5%，已经超过了 10%，特别是在一些大型城市，比如上海，个别区域老龄化率 已超过 30%，全市的平均值在 20%左右，进入到深度老龄化的阶段。老龄化趋势 还在加速过程中，估计 2030 年全国的老龄化比例是 17%到 18%，同时，中国的收 入水平也已经超过了 1 万美元。 他认为，站在 2021 年这个节点上也能看到大量的供给端缺口，无论是根据 国家标准每千人的床位数，还是根据复兴康养在大中城市的实践，对于高端的、 涉及到健康管理的床位也好、场景、服务都有大量的缺口。
叶若舟预估从 2022、2023 年开始，整个康养市场的供应量就会超过 10 万亿 的级别，通过与现在房地产市场 17 万亿平方米、对应货值 20 万亿左右的对比，说明一个巨大的市场正在汹涌地向我们涌来。
2 3 、未来 5-10 年可能会有大的房地产基金巨头出现|黎晨光
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 17 日上午，华康资管总经理黎晨光 在博鳌资本大会的“基金新语”资本主题讨论会上提出，房地产基金这个行业的 趋势变化和大的房地产行业的变化是一脉相承的，他觉得有两个层面的变化。
第一个是从中长期的角度来看，对于房地产基金公司来讲，他认为可能在未 来的 5 到 10 年可能会有一些非常大的巨头逐渐出现，因为现在房地产基金这个 行业基本上还是处于百家争鸣的状态。
但是随着开发环节开发商的整合，整个房地产开发行业逐渐从高速增长向低 速增长甚至不增长走的过程中间，会催生房地产基金行业深刻的变化，体现出来 的就是房地产基金公司未来的整合，可能一些小的玩家会逐渐从这个行业里消失。 可能一些龙头型，或者比较大型的基金公司会逐渐出现，其认为这是一个长期的 趋势。
第二个是对房地产基金公司本身来讲，也提出了非常大的挑战。从一个中期 的角度，他认为可能会在 4 个方面有一些变化。
一是对投资模式的选择可能会逐渐发生变化，因为过往这些年，房地产基金 公司还是以债性投资，财务投资人的角色，强调交易主体的强担保性为主，逐渐可能会增大对股性投资的比例。当然包括一些债+股的产品和一些投资项目的出现，其实现在已经有了，只是说这个规模占比相对来讲可能还比较少。
二在投资方式来讲，他认为可能逐渐从绝对的以住宅方向的投资，转变为多 元化的投资，他个人认为这一块的机会还是非常大的，包括中长期投资，也是在 商业不动产领域在不断地做一些创新。
三是从管理上来讲，主动管理会越来越强，原来会偏向于投，现在会更加偏 向于投、管，这两方面都非常重要。特别是如果进入到商业不动产领域，管理更加重要，就算是住宅项目的投资，也要求有非常强的管理。
四是资金来源，他认为资金会更加多元化，不管是单一资金还是通过高净值 资金等等，实际上来讲可能双方都会互相融合。
24 、房企需适应从债权合作到股权资金合作|姜海
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 17 日上午，合凡资产总经理姜海在2021 年度博鳌房地产论坛“基金新语”的主题讨论会中表示，当前地产行业的 资金方面，房企与资方需要相互适应。
他认为，房地产基金和房地产企业现在遇到的问题是如何从债权的合作转到 股权的合作。一方面是房地产企业要慢慢适应对于这种股权资金合作的需求；另 一方面，对资方的需求进行充分的沟通和调整，还有自己的投资能力做充分的沟 通和调整。
实际上在整个行业周期变化下，如果不能打破这种舒适区，不能对自己的资 金属性，如果沿用老的模式，会出现房企暴雷，资方踩雷，这种情况就会越来越恶化。只有适应这样的合作模式，风险共担、收益分享，未来的房地产的行业和房地产企业才会更加健康。
25 、未来会更多投资城市更新、旧改和产业运营|李万明
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 17 日上午，盛世神州基金总裁李万明在 2021 年度博鳌房地产论坛“基金新语”的主题讨论会中表示，当前多数房 地产商资金欠缺，所以发债的利率在上升，而且发债难度越来越大，很多上市公司都出现资金断裂。
李万明认为，资金方面很多机构，包括保险资金，由于历史的原因，还没有 醒悟过来，还在追求比较高的回报，比如说 AAA 级可能是 5%左右，A 级的有可能是 8%左右，这种基础需求实际上对于被投资企业来说难以承受。但他相信经过这段洗礼后，未来房地产市场会进入健康平稳的发展，房地产基金的股权投资收 益会有所提高，房地产商的发债难度和成本也会降低。
他表示，盛世神州作为基金，和开发商在每个项目中都会形成基金的资金安 全性高于开发商的安全性，前期不会放大开发商的负债，在后期取得了一定的收益之后，会把更多的收益让给开发商，使得开发商的总体收益水平能够提高。
未来的股权投资方向也会有所改变，比如现在大量的资金是跟保险和机构资 金，这样不能投前融拿地，盛世神州会更多地投城市更新、旧改和产业运营。
26 、政策新规利好地产基金行业|严莹莹
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 17 日上午，帕拉丁资本总经理严莹莹在 2021 年度博鳌房地产论坛“基金新语”的主题讨论会中表示，新出台的政 策新规利好地产基金行业，指国家是在要求开发商降杠杆，这也对募投管退提出新要求。
他认为，地产基金之前是通过股+债、优先股，或者是跟开发商合作纯信用 的方式。之前因为银行和开发商做信用类的贷款比较多，所以他们的市场份额比 较大，在这种新的模式下，为信托基金偏股权类的，对项目研判能力、投后管理 要求更高的模式更加利好，因此认为地产基金在这个新的模式下大有可为。
另外，他提到降杠杆对募投管退的要求会有一些新的变化。从募集的角度来 看，应该往更加能够承受风险能力的机构 LP 去推动，包括期限也更长。
从投资方面，需要我们对项目底层逻辑有深入的研判，做什么产品、卖给谁， 这方面要做得比较严谨。
在管理方面，以后可能在成本、设计、营销，尤其是资金管控、封闭管理方 面，可能需要投入更多的精力。
在退出的方面，建议要跟一些优质的开发商形成合作，从而让它能够滚动的 投资，它的退出不是简单地从一个项目退出，它要产生一定的滚投的效益。
27 、房地产行业的价值曲线高点已经改变|杨劲
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 17 日上午，中信和业投资有限公司党委书记、董事长杨劲在 2021 年度博鳌房地产论坛“资管大时代”的主题讨论 会中表示，当前房地产行业的价值曲线已经发生改变。
他认为，过去行业的价值曲线高点在中间，在建设、运营、销售环节，基本 上是土地的溢价、产品的溢价，再加上品牌的溢价。到了现在这个阶段，行业价值曲线高点已经在两端——前端的金融和土地，后端的运营和管理。前端在融资
上的结构的设计，使得融资成本更低，通过产城融合获取土地的地价相对来说有 一些空间，另外就是后端的运营管理价值。
他以写字楼为例指出，写字楼在中国发展了大概三四十年的时间，经过了三 个阶段，第一个阶段是计划经济体制下的行政办公楼，自建自用，没有租赁、销售的概念；在 1978 年改革开放之后，大量的外资企业进入中国，主要是租用酒店的套房办公，再加上当时的写字楼设施设备比较落后，所以中小企业往往选择 商住两用办公，因此催生了酒店式和商住两用办公的发展；到了 1985 年，也就是中信在北京长安街上建的大厦正式投入使用，那是中国第一座超过 100 米的写 字楼，写字楼就到了一个现代标准化阶段。
杨劲表示，中信和业力图通过空间场景、环境场景和服务场景的打造，使得 资产的运营效率更高、价值更大。
其中，空间场景的打造第一是空间形态的重构，现在的办公空间更强调人与 人之间的交互，更强调人的私密性，更强调功能的多元化，要努力在这方面去作 为；第二是空间价值的挖掘，充分利用原来楼里面被废弃和浪费的空间。
环境场景的打造主要是科技赋能，现在写字楼里的人群对这个楼是不是绿色、 环保、节能、自动化要求越来越高，未来肯定是一个非常重要的方向。
服务场景是打造社区概念，中信和业利用中信庞大的产业集群和品牌链接了 外部的产业集群，在楼宇里面打造资产方和运营方的强关联，共生共享，来创造 更多的可能性。
28 、我们常跟商户互动 资管时代下要知道客户要什么|丘兆祺
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 17 日上午，领展资产管理有限公司首席策略总监丘兆祺在 2021 年度博鳌房地产论坛“资管大时代”的主题讨论会 中表示，在资产管理的大题目下，作为业主方，你需要知道你的客户要什么。
他提到，领展本业是做零售的，常常有跟租户与购物者的互动，但缺乏写字 楼里面和租户的互动。在疫情下，怎么去保安保洁，这些原来非常简单的问题， 突然变得很重要，而且环保的措施、环保的设备对租户来说也越来越看重。
我们跟写字楼的商户互动，问他们究竟需要什么，究竟想要什么，究竟担 心什么。有些租户说，从来没有一个写字楼的业主方会跟我们这样谈，会问我们 究竟要什么。”
另了解到领展先后公布的 2025 年远景和 2035 年远景。2025 年愿景，希望 维持资产规模增长和分派增长；2035 年的愿景是希望在 2035 年前达到近零碳排 放的目标。
这是一个非常大的目标，我们也希望配合国家的政策和我们公司的可持续 发展原则，达到近零排放的目标。”他说道。
29 、资管第一步是做好判断 最重要是后面的管理|周颂明
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 17 日上午，在 2021 博鳌房地产论坛 的“资管大时代”资本主题讨论会中， 光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官周颂明认为，股权投资方面对资产管理的能力要求是比较核心的。
周颂明强调，资产管理就涉及到投资的时候怎么投、怎么发现价值。这非常 考验判断能力，因为一个是从城市的选择、规模，能不能退、资产的价值等等，这其中涉及到从机构方面的判断、融资成本、营运、设计改造的成本，整个要打通来看。这是第一步，就是做好判断。
周颂明表示，最重要的还是在后面的资产管理，这一块更多的是怎么创造价 值、挖掘价值。例如收购一些项目，因为基金的时间不允许太长，所以时间是比 较重要的。在一定的时间内是否能够有一个好的现金流，这要准确判断。我们最 快的项目就是收购完一年把产品发出去，所有的现金流回报全部回来还有富余。
30 、内卷更多是比质量 市场最终是有效的|马林庆
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 17 日上午，五牛控股管理合伙人马 林庆在博鳌资本大会的“资管大时代”资本主题讨论会上发表对于规模的看法。
他认为，大还是比较重要的，至少在目前来说，在地产包括在地产相关的资管金融领域，如果没有一定的规模，以房地产的周期来看，可能剩下的机会就不 大了。如果销售额还在几十亿元的情况下，土储可能还在 100 万、200 万平方米 这个水平，包括基金管理规模也没有到百亿、500 亿甚至千亿的规模，其实是很 难的。
一旦行业进入平台期以后，就会出现内卷。但是内卷不是简单的比谁快、谁 勤奋，更多的是比质量。当然金融有金融的质量，地产有地产的质量，怎么做到 高质量的发展非常重要。因为行业规模增速有限了，中国不需要这么多房地产基 金，其实中国也不需要这么多开发商。“我们怎么结合自身定位优势，找到自己 的特色化经营，能够管理风险，能够形成自己的高品质发展的道路。我认为市场 最终是有效的，最终谁活下来谁就有机会活得好，这是我对规模的理解。”
对于现在要不要去做大，进一步做强，他认为如果品牌已经做到了，有能力 做好，如果有这样一个定位，还是要去做。
31 、今天的市场环境对服务式公寓来讲是一个机会|刘斌
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 17 日下午，在 2021 博鳌房地产论坛 的“长租剧变”博鳌大讲堂上，瑰悦创始人&CEO 刘斌提出，今天的土地供给端 发生一些变化，就是自持用地的增加，22 城集中供地有很多自持的要求。今天的 市场环境对服务式公寓来讲是一个机会。
他表示，可以把房地产三个字拆分，随着地时代，所谓的地产红利时代结束， 接下来到产的阶段，也就是产业，商业、办公、公寓都是产业，考验的是我们的运营能力，都要讲数据，这刚好给了做经营和运营的人一次机会。
同时随着城市更新、旧改深化，在北上广深有大量的厂房会加入到更新里， 这也为公寓的精细化运营创造了机会。
32 、住房租赁专业运营服务机构长期被忽视|罗意
2021 博鳌房地产论坛·现场快讯：9 月 17 日下午，乐乎公寓集团创始人、 CEO 罗意在 2021 年度博鳌房地产论坛进行了以“看见未来 大有可为的租住运营 服务力量”为主题的演讲，他表示，地产行业运营力量处于长期被忽视的状态。
他提到，从今年正月十六就开始参加住建部和证监会关于 REITs 推出的调 研，所有人都在讲房子从哪里来，钱从哪里来，未来的 REITs 市场怎么可持续、 可以有预期。只有一个人在最后的发言环节问了一句，这个行业有那么多好的运 营机构支持这个市场的可持续吗？要鼓励他们、支持他们发展吗？这是一件事情， 我发现没有人关注运营服务企业的健康的发展。
另外他提到，9 月 24 号北京市出台的住房租赁条例，把这个行业的从业机 构分成住房租赁企业和经纪机构。“我们干了 7 年，一直等着政策的春风吹到这 里，现在春风来了，我们没有身份了。”
他表示，租赁住房企业要么是包租企业，要么就是经纪机构，对于乐乎这种 所谓的信息发布、居间、代理，都属于经纪机构。“当然从政策的内涵来看，确实也是符合它的很多特征的，但是创业了这么多年，一直以为乐乎在响应国家大 的号召，推动住房品质的提升，我们是在做品牌、运营体系，结果发现我们干上 经纪了，我们成了一个经纪人。”
他说，随着租赁住房行业到了一个新的发展阶段，一定有大量的像乐乎这样 的专业运营服务机构成长起来，乐乎作为早走了几年的机构，有义务把这一点讲出来。
