2021 年博鳌房地产论坛专家演讲汇总
房企要顺应政策环境、市场环境|朱中一 （中国房地产业协会原副会长兼秘书长）2021 年 9 月 16 日
很高兴应邀前来参加 2021 博鳌房地产论坛。下面，我就理性分析形势，稳健开 创未来谈点个人看法。我国住房制度改革与房地产发展，得益于改革开放和城镇 化持续推进的时代背景。其发展的历程，参照《中国共产党简史》的时段划分， 已经历了三个阶段，现正在第四阶段。
从 1978 年 9 月小平同志提出“解决住宅问题的路子能不能宽一点”起，至 1992 年，为第一阶段，即房改的起步与探索阶段，主要在一些城市开展了新建住房补 贴出售和提租补贴试点并逐步推广，拉开了住房制度改革的序幕。
1992 年至 2002 年为第二阶段，由综合改革向深化改革推进，出台了城市房地产管理法等法律法 规，1998 年起停止了住房实物分配，初步建立了市场供应与住房保障两个体系， 建立了住房公积金制度，房地产市场开始较快发展。
2002 年至 2012 年为第三阶段，房地产市场快速发展。同时，政府针对市场中出 现的问题加大了调控，还加大了保障性住房的建设与供应。新建小区还普遍建立 了物业管理制度。
2012 年至今为第四阶段，坚持“房住不炒”定位，建立部门联 动机制，落实城市主体责任，市场运行总体平稳，住房保障体系也在抓紧完善。 40 多年来，特别是 1998 年以来，以住房为主的房地产市场快速发展，加上保障 性住房供应的增加，棚户区和城镇老旧小区改造的推进，在城镇化快速推进、城 镇常住人口较快增加的情况下，城镇居民人均住房建筑面积从 1978 年的 6.7 平 方米增加到 2019 年 39.8 平方米。
在城镇绝大多数居民的住房条件得到明显改善后，住房矛盾已从总量短缺转为结 构性区域性供给不足，住房的总需求量肯定会减少，增速也必然会放缓，地区间 的市场差异会拉大，再加上住房供应和保障体系不断完善，调控机制与政策措施 不断配套，房地产金融监管更加严格到位，房企普遍感到土地不好拿了，靠高负 债、高杠杆发展的路被堵了，企业的利润缩减了，有的甚至感到生存都困难了。 在这种情况下，尤其需要大家理性分析形势，正确理解和把握好政策，按照政策 的要求、市场的需求，规划好企业的开发经营和发展之路。
我国现行的政策，一般都是既立足解决当前问题又兼顾与未来目标的衔接，但也 有侧重。有的侧重问题导向，如，为了解决大城市中新市民、青年人买不起、租 不起房的问题，就要努力增加租赁住房供应。有的是侧重目标导向的，如，坚持绿色低碳发展，要求逐渐增加全装修住宅和装配式建筑的比例，具体的比例指标 由政府及其有关部门提出。有的是两者兼顾的，如，去年以来严格实施的房地产 金融政策，既立足防范、化解当前房地产金融风险，又要求金融为实体经济和经 济社会稳定发展提供有力支撑。
我们还要认识到，以民生为主的房地产业，在国家构建扩大内需、促进内循环为 主的新经济格局中，事关民生和经济，影响投资和消费，仍是一个重要的产业。 2020 年，房地产业增加值占 GDP 的比例达到 7.3%，还为增加财税收入、扩大就 业做出了贡献。
因此，推动金融、房地产同实体经济的均衡发展，是“十四五”时期的重要任务。 今后，要实现共同富裕的目标，房地产业仍是一个重要的基础性产业。而当前过 高的房价，对居民的消费、青年人的结婚生育、实体经济的发展及实现共同富裕 的目标，有明显的挤出效应，所以又必须要加强调控，稳地价、稳房价、稳预期， 织牢房地产平稳健康发展的安全网。
当今时代是信息时代。要理性分析形势，就要理性分析各类信息，包括手机中的 各类房地产信息。这方面，政府也加强了对信息的监管与舆论引导工作。企业也 要提高识别判断能力，吸取有用或引以为戒的部分，提高企业的决策能力与水平； 同时，也要防止某些信息影响了企业的正常决策。 至于“十四五”期间以住房为主的房地产需求情况，我估计，全国商品住房的供 应量与“十三五”期间大体相当，人口流入多、房价高的城市，会增加保障性租 赁住房的供应。全国“十四五”期间房地产的总需求量仍有三部分构成：
（一）城镇化持续推进产生的需求。2020 年，我国常住人口的城镇化率为 63.89%， 户籍人口城镇化率为 45.4%。随着乡村振兴战略的实施，农业转移人口的城镇化 率增速将放缓；而放宽放开户籍管理后，城镇居民向宜居宜业城市的流动、迁移 量自然增加，再加上一些城市积极引进人才，这些流动、迁移人口对住房的总需 量仍是很大的。
（二）城镇原居民的改善性需求、新成家立业年青人的需求，三胎政策产生的需 求，及城镇老旧小区改造产生的需求，数量也很大。
（三）为满足人们日益增长的美好生活的需要和顺应相关产业的发展，房企还可 向社区管理、物业管理、物业服务方面延伸；也可向以地产为载体的产业地产、 养老地产、健康地产、文旅地产、物流地产等新业态、新模式上拓展。这方面， 已有不少企业积累了一些经验。关于商业地产，商务部前不久印发了《城市商圈 建设指导（征求意见稿）》，要求严格控制新建、扩建商业建筑规模。鉴于商业 地产中还有若干细分业态，差异又大，各位可与中房协商业文化旅游专业委员会 的蔡云秘书长联系。
总之，上述三部分的累计规模仍然是很大的。建议各位认真关注一些城市陆续发 布的“十四五”住房发展规划。另外，今年 1-8 月，全国房地产开发投资、商品 房销售面积、销售额已分别达到了 98060 亿元、114193 万 m2 和 119047 亿元， 同比分别增长了 10.9%、15.9%和 22.8%。由于去年 9-12 月的基数较高，今年后 4 个月的月同比增速自然会下降，估计全年的数据也不会低去年多少，而去年的 这些指标都是历年来最高的，所以，今年仍是一个很正常的年份。 希望房企能顺应政策环境、市场环境，理性分析形势，稳健开创未来。要以房地 产融资的“三线四档”和房贷集中度管理政策，倒逼企业增长方式从财务杠杆驱 动的规模扩涨型向稳健发展的质量效益型转变。要拓宽融资渠道和合作模式，控制拿地节奏，加快销售回款，增加现金流，降低“三道红线”相关指标。要加强 企业经营管理，夯实企业发展基础，构建完善绿色产业链、供应链体系，推进数 字技术在建造、营销、家居、服务等方面的应用，努力提高产品质量、服务质量 和企业信誉，切实把企业做好做强做优，有专长的中小企业，也可结合自身特点， 在某一细分业态上深耕或探索，为行业的发展和百姓的安居宜居做出贡献！
樊纲（中国经济体制改革研究会副会长，国民经济研究所所长）：
首先致敬观点机构，这个论坛坚持了 21 年，确实非常成功，而且到今天也经历 了各种各样的波动，也有越来越多的人来参加论坛，我也是 21 次都参加了，所 以我是最元老的嘉宾。非常荣幸探讨房地产业的发展。
今天的发言是非常困难的，我先讲讲宏观经济的形势，再讲讲房地产的情况。 宏观经济确实现在相对比较低靡，工业生产两年平均下来，8 月份的增长率是 5.4%，比上个月又下降了 1.2%，服务业下降的更多，平均只上涨了 4.8%，工业 是 5.4%，服务业是 4.8%。投资两年的增长是 4%，进一步下降。 社会零售商品总额增长了 2.5%，两年平均只增长了 1.5%，比上个月又下降了 2.1%， 当然这里面服务业消费占比比较大，这两个月受疫情的冲击比较大。 唯一的亮点仍然是进出口，出口跟去年同比增长了 15.9%，货物出口增长了 25.2%。 贸易逆差进一步增长，现在到了 3800 亿元左右。所以我们的内循环还没有循环 起来，我们还在靠外循环，我们还在靠出口的增长对经济的拉动。 各种原因加在一起，特别是疫情，疫情是两方面的，国内的疫情对内循环造成冲 击，国外的疫情反复，反倒加大了对我们出口的需求。
在这样的基础上，我们思 考后疫情时代会发生什么样的情况。 在这样一个大的背景下，再加上其他因素，还有美国跟我们战略竞争的因素，疫 情之后世界产业链的调整将会发生什么样的情况也需要我们思考。 这个产业链的调整最初有中美大国竞争的因素，但是后来因为我们的疫情对别人 发生了断供，别人的疫情又对我们发生了断供，于是脱钩、中国+1、中国+N、分 散产业链。 回过头来大家觉得去中国化还不太现实，而且去中国化会产生很多新的问题，所 以很多企业现在又回来了，对中国的订单现在又开始回来，对中国的订单有些是 短期的，有些是长期的。
这些因素加在一起，加上我们的成本结构的变化，我们中国东西部相对关系的变 化等等，都会对我们未来长期的产业结构，对我们的产业链布局产生影响，都是 我们在思考未来发展的时候需要考虑的问题，新技术的发展、数字经济、一些新 的业态产生等等。这是宏观经济。 宏观经济当中有一块是房地产，8 月的数据确实不太好看了，土地购置下降了 14%， 刚才还看到一条信息，有些城市 10 宗拍地的案件中 9 宗流拍，这样的信息到处 流传。 新开工的面积下降了 16.8%，销售下降了 21%，回到了 2008 年的水平。而这个显 然对中国的宏观经济确实有重大的影响。 房地产占中国经济的比重按照增加值算是 16.4%，如果加上建筑业、家电等等， 这个影响面就更广了，在全部的国内贷款总额当中，现在跟房地产相关的贷款， 包括家电、建筑占 41%，举足轻重。
所以房地产出现问题，它具有宏观经济的效果。这一点我们也都知道，我们力争 减小这样的影响，但是目前来看客观上还存在这样重大的影响。这就需要我们思 考方方面面的问题。 从微观的角度思考，从产业的角度思考，从宏观的角度思考。从宏观角度思考我 们得想想我们的问题是不是存在，我们今天的一个主题是理性，问题确实是存在 的，特别是在企业当中，不理性的因素确实存在。 我每次发言都要想办法搞清楚我是在对企业说话，还是在对政府说话，在这样的 论坛上很大一部分是面对企业。对政府的话我在另外的场合再说。 我们针对的问题，首先在这里我们要面对企业来说话，企业非理性的因素确实很 大，特别是在过去市场比较好的时候，一些项目的成功，赚了一些钱，就以为自 己可以呼风唤雨，就可以用高杠杆来进行急速的扩张。对市场没有一种敬畏之心， 产生了很多问题，这对我们经济学界来说也不是新问题。 有人批凯恩斯主义，凯恩斯最基本的道理，为什么有经济周期，为什么有经济危 机？原因就是企业家的动物精神，也就是非理性行为。
在过去这些年，我们看到了很多这种现象，这种现象出现之后，一定后面跟着就 是高杠杆，就是风险。这个风险出现之后，一定会有后果。因为市场是会波动的， 市场波动之后我们的很多问题就会暴露出来。 暴露出来你说不解决？这些问题在那里，越拖可能越大，越拖这种非理性的不切 实际的幻想可能越大，然后造成的后果可能越大，产生的实际影响可能越大，最 后可能会对宏观经济产生更大的振荡，因此发现问题就要及早解决，只有及早解 决了，这个风险造成的影响才会控制在比较小的范围内。 这句话说的不仅是对我们这个产业，包括很多的产业，现在出台了这么多的政策， 针对这些产业，你针对问题越早解决越好。很多部门出台了政策，可能对市场的 联动效应比较大，但是从解决问题的角度讲，早解决比晚解决好。 当年 P2P 的问题，拖到最后产生那么大的问题，其实早就发现它是问题，迟迟没 有解决，最后造成那么大的问题。 所以我们不应该说不解决这个问题，是问题就会产生影响。但是我们要思考如何 解决这些问题能够对宏观经济不产生过度的超量的负面影响。 我今天发言的主题不是日程当中的一个主题，我讲的是“软着陆化解风险，增供 给抑制房价”。
我们有多年软着陆的经验，我们过去一直进行一些调控，其实就是为了使问题不 发生太大，最后化解这些风险的过程是一种软着陆，而不是硬着陆。也就是对其 它行业的振动不会产生太大，不会产生过度的调整。 当然因为调整的时候，它往往会产生过度调整，我们的调整就是让波动在可控的 范围内，这是宏观需要考虑的问题，当然这个不是对企业家说的，但是也包含对 企业家问题的一种表达，风险是存在的，我们要化解风险，必须采取措施，但是 如何使措施不产生过度的对其它经济部分的冲击，是我们需要考虑的问题。 关于增加供给抑制房价，这是经济学的基本常识，价格是供求关系决定的，我们 现在出现的问题是，我们要平抑物价的时候，抑制需求，比如限购、限贷这些政 策我都同意，你可以采取这种行政手段，短期内把需求控制住，对价格飙升就产 生了一种控制。 但是现在做的是什么呢，出现价格上涨的问题马上就控制供给，减少给供给侧的 贷款，意思就是说你不要现在供给，你再晚两年再供给，那价格还是会升。
这里面就有两方面的问题，第一是从供求关系的角度来讲，你不可能用减少供给 来抑制价格的上涨。第二是要坚持房住不炒，但是房住的需求还是有的，怎么去 解决房住的问题，你不能让大家都不去发展房地产，你的住房需求如何满足？这 是我们实际的问题。 而在我们的现实生活中，确实有大量的追求美好生活的住房需求，特别是在城市 化进程但中，人口迁移所产生的迁移性需求。 有人说中国的住房自有率是世界最高的，这我同意，但是大家想想人们都有住房 了，但是仍然还会有住房需求，特别是迁移性需求，农村的人都有住房，但是他 想到县城买，县城的人想到地级市，地级市的人想到省城，到大城市，一系列的 迁移性需求，特别是现在到大城市群的迁移性需求，这个迁移性需求一定是有区 域差距的，一定是冷热不均的，一定是有的地方价格下降，有的地方价格上涨， 怎么满足这样的需求仍然是我们的问题。 因为我们的城市化进程还远远没有结束，我们有大量的农村的居住人口和小城市 居住人口要向大城市、城市群集中，我们如何满足这一部分人的需求，仍然是我 们市场要解决的问题，而不是简单地靠一些政府政策来解决问题。 所以我说我们确实应该用一种理性思维看待现在的各种情况，包括政策的情况， 同时用理性的思维看到这个市场未来的发展潜力。
邱晓华（国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家）：今年对行业的投资 者来说，到目前为止是不是可以用两句话来概括，“数据很亮丽，心情很压抑”。 是不是今年房地产行业里面是这样一种感受？
在这里我想和大家讲两个主题：第一，讲讲中国经济。中国经济用两句话概括， 第一句话，上半场中国经济经历了去年疫情的严重冲击之后，已经逐渐地走在修 复、回归常态的路上。 一季度两年平均增长 5%，二季度两年平均增长 5.5%，和现阶段中国经济合理的 增长区间 6%左右已经越来越接近。但是在回归常态的修复路上，确实感受到了 冬天之后，春天到来之后还有值得我们注意的问题。 一个是修复的不平衡，主要是需求的修复远不及预期的目标，而生产的修复基本 接近疫情前水平。工业、农业、服务业基本上都接近了疫情前的平均增长水平。 工业 6%到 7%之间，农业 3%到 4%之间，服务业 5%到 6%之间，基本上接近了疫情 前的常态水平。但是外需超出异常，内需远远没有达到预期的水平。投资增长 4% 左右，消费增长 3%左右，都只达到疫情前的常态水平的一半左右。 因此，从不平衡角度来说，产需的不平衡是十分突出的。二是国有企业和民营企 业修复的不平衡。从目前情况来看，国企生产经营状况基本回到疫情前的水平， 甚至盈利水平还超过疫情前的水平。 反过来看中小企业、民营企业，大多数都不及疫情前水平，修复程度远远没有达 到常态。所以这种不平衡是值得我们注意的。 第二个是修复中的不稳定，目前修复中的不稳定已经在表现出来，房地产这个行 业在减利的趋势已经逐渐明显，刚才樊纲已经举了数字，从销售、拿地、新开工 面积等等方面，都出现了新的变化，预示着投资来自于房地产的贡献在减弱，因 此推动经济增长的动能也在减弱。 二是来自于外需的变化，尽管外需超出疫情前的水平，但是从趋势来看，未来几个月外需增长的前景是一个减弱的趋势，因此从上半场来看，不平衡、不稳定的 问题值得我们注意。 下半场会怎么样？回归常态还在路上，这个趋势下半场会怎么样？回归常态还在 路上，这个趋势不会改变，但是下行的压力却在逐步的增大。
一方面我们看到了去年基数的影响对下半场的中国经济一定会带来一个前高后 低的规律性的作用反映出来，去年一季度-6.8%，二季度 3.2%，三季度 4.9%，四 季度 6.5%。今年一季度 18.3%，二季度 7.9%，三季度受基数的影响肯定会比二 季度还要低，四季度还可能比三季度更低，这是由于基数的作用带来的下行的趋 势。
第二方面是由于增长动力的变化，由于受疫情的影响，消费的修复很可能远不及 预期，8 月份增长 2.5%的消费就是一个信号。服务业的修复也远不及预期，8 月 份服务业指数掉到 5%以下，很可能今后几个月还会出现受疫情的影响波动的趋 势。 因此疫情的影响对下半年来说还在发挥扰动的作用，使得原来疫情砸下的两个大 坑（消费、服务业）的修复会远不及预期。 由此看来，下半场中国经济肯定是不如上半场，初步的判断，三季度有可能在 6%， 甚至可能低于 6%，四季度有可能在 5%，甚至低于 5%，全年估计就是 8.3%到 8.5% 之间的发展态势，两年平均就是 5.5%左右，还是在接近常态的区间。这是简单和 大家说的中国的经济。
第二方面，讲讲中国经济中重要的板块——地产。要了解中国经济未来的发展， 我觉得我们首先要对中国经济的发展逻辑有一个新的思考。 第一点就是我们已经站在了发展的新阶段，高质量、高品质将构成中国下阶段发 展的两大特征，由此政策的两个趋向也会围绕着如何确保经济发展的高质量、如 何确保人民生活的高品质而展开。 第二，我们现在要把新的发展理念，由号召、文件变为现实，由蓝图变为实践， 因此在贯彻发展新理念上面，将成为指导今后中国经济发展的一个重要的指南， 无论是创新、协调、绿色，还是开放、共享。这 10 个字一定会在未来由讲话、 有文件逐步变为实践的，一个较为深刻变化的实践过程。 在这里我想提醒大家的是，“安全”两个字也要放到未来新理念的思考范畴当中， 因为面向未来，在发展的征途上，金融风险、财政的债务风险、生态风险，以及 大流行病的风险依然还没有完全消除，隐患犹在。 另外一方面，来自国家安全的风险，无论是领海、领土还是重要的战略资源，这 方面的安全的风险也还摆在我们面前，因此作为国家要统筹发展安全关系，作为 企业也要十分注意安全这个不可或缺的因素，把它作为一个底线来考量。 我们每个人思考未来，也要把安全作为重要的因素，就是在疫情中已经表现出来 的，需要有必要的现金流、需要有必要的物资储备，需要有必要的对外交往的工 具等等。
这些都是我们在未来的工作与生活中需要去思考的。 国家未来的大逻辑是要构建双循环相互促进的新格局，扩大内需是战略的基点， 对外开放要放到更高水平上来考虑，因此走向未来的中国经济发展逻辑，内需的 拓展、释放将成为各方面工作的重点，也将成为经济转型、产业转型的重要内容。 与此同时要尽可能地把握住国际市场、国际资源两方面的机会，尽力促进内循环 更好地发展。 也就是整个国家的产业链将更多地建立在国内循环为战略基点的基础上，以应对未来有可能先为复杂、更不可预测，甚至可能更严峻的外部的变局所带来的冲击。 实现共同富裕这样一个新愿景将是未来第二个百年目标要实现的深刻的内涵。共 同富裕更多强调的是社会的公平正义，更多强调的是一次分配、二次分配、三次 分配的更加协调。 因此，在未来很可能在一次分配上面还会继续注重效率，让市场发挥决定性的作 用，在二次分配方面将更多地发挥政府的职能，通过各种税收的杠杆来调节收入 分配的格局。 而在三次分配方面，将更多地靠社会的良知、企业家的道德、社会公众的觉悟来 从事慈善、公益等方面的事业，来救助弱势的群体，我想这就是构成了未来我们 走向新的第二个百年目标路上需要去思考的新愿景，也将构成国家发展最重要的 一个深刻变化的内容。 在这样的思考基础上，对我们来说一个重要的问题是房地产，它说起来就是一个 极为重要，但是又极为复杂的问题。
简单来说，经济增长的 1/5 的的贡献来自于 房地产，投资增长 1/3 的贡献来自房地产，地方财政收入可用来建设的财力 80% 要靠房地产，就业的主体直接人员有上千万，加上间接的人员达到 5000 万之巨。 从这些数字来看，房地产业始终是一个必须高度重视的行业，只是由于中国经济 发展阶段的变化，由于工业化、城市化进程的变化，因此在整个发展的征程上， 房地产正在出现新的变化。 对我个人来说，我觉得市场需求，政策因素是影响中国房地产发展的最主要的因 素，需求从生存、改善、享受、投资四个方面影响着房地产的发展，政策从土地、 财税、信贷、环境等方面，都在影响着房地产的发展。 从下面这几张图可以看到，房地产投资的波动与中国经济增长的波动高度吻合， 商品房的销售与整个社会的消费也是关系密切，房地产投资与整个投资的变化也 是息息相关。 未来中国的房地产，人口因素是影响房地产发展最重要的内生变量。推动中国房 地产市场快速发展始于住房制度改革，成于中国人口大国。
14 亿人口的大市场是推动房地产发展的最主要的力量，伴随着人口规模接近峰 值和人口老龄化的发展，房地产的方面正面临新的挑战，人气足的地方，现实与 潜在市场需求都还很巨大，反之需求减弱，逐步成为拖累市场的重要因素。因此， 观察房地产形势，首先要从人口的变动去把握。 政策性因素是影响房地产的最重要的外生变量，政府的政策取向越来越成为影响 中国房地产发展不可忽视的重要因素，快也政策，慢也政策，高也政策，低也政 策。住房制度改革政策给房地产发展注入了巨大的外在力量，房地产的宏观调控 政策又左右着投资者与消费者。 眼下调控不及预期，最大的问题其实是对住房这一特殊的商品的属性认识有偏差。 回顾房地产调控的整个实践过程，大家看到不断地反复，不断地变化，其实最根 本的一个原因，就是对住房这个特殊的商品的属性认知有偏差。 住房既是消费品，但同时它也是投资品，住房既是普通的商品，同时又是有公益 属性的特殊的商品。因此在整个调控的实践中，我们要不简单地把它归结为投资， 要不又简单地归结为消费。 旧体制下主要是消费，新体制下主要是投资。在改革中一会儿重视市场，一会儿 又强调政府，总是在两个极端中走偏锋，这就是我们对这个商品的属性没有根本 的认知的最重要的原因，因此未来一定是看到政策体系的构建，正在朝认识两个属性来展开。
从三道红线也好，三个稳定也好，两个集中管理也好，房住不炒也好，从建立所 有的租赁体系和政府的保障体系角度考虑也好，已经越来越看到这样一个关联， 那就是政府要做政府的事，市场要做市场的事，这个思路越来越清晰，因此可以 推断未来的调控，未来地产市场的发展将会更加的理性，将可能会更加的稳健。 近期房地产市场在迅速降温，这是一个值得决策者去关注，也值得市场去关心的 问题，因为它直接影响到下半场中国经济的发展，如果要把经济稳定在合理区间， 看来对房地产市场出现的问题，政府是不能不去思考。
从未来的前景来看，改革开放是发展的重要推力，每一次要素市场的改革都带来 了中国发展的变化，农村改革解放了农民，城市改革唤醒了市民，住房改革使得 老百姓潜在的需求得以释放，人力资本的改革使得科学家的作用得到发挥，未来 我们寄希望的是哪些呢？我想资本市场的改革势必会成为中国发展的新动力。 政府的需要是最重要的因素，最高领导人不仅宣布科创板，也宣布北交所的开创， 这是中国历史上所没有的，因为修复资产负债表呼唤着资本市场，中国经济最大 的问题就是资产负债表出了一些问题，无论是政府、企业还是家庭，都面临着资 产负债表的修复。因此从资产端到负债端，要优化、调整，最重要的通道就是要 靠资本。
企业的需要，推动产业升级，解决融资难、融资贵，必须要由间接融资为主转到 直接融资为主，必须给创新提供一个最重要的推力，而这些都有赖于资本市场。 民众的需要，老百姓财富的保值增值，会随着老百姓收入的变化，随着市场环境 的变化而做出新的调整，如果说老百姓财富的保值增值上一轮，上一周期更多的 是靠房地产，更多的是靠创业，未来更多的可能一是要靠劳动，二是靠资本市场， 因此有专业人士、专业的机构，来替老百姓的财富进行配置的改变，很可能就构 成了财富保值增值的一个重要的选项。从国际经验角度来看，中国这方面的缺口 还很大，因此增添投资财富将有赖于资本市场。
国际的需要，人民币的国际化势在必行，而人民币国际化最重要的一个条件就是 资本必须开放，因此未来来自于外部的投资者、投资资金，一定会更多地涌向中 国的资本市场。这几个方面就决定了中国的资本市场在改革中将会带来对中国经 济前所未有的推动力，值得我们去研究，也值得我们去跟踪。 配置往哪里配？当然，科技创新、绿色发展、大消费三个板块是资产配置的主战 场，高质量发展需要创新驱动，硬核科技成为创新的主战场，数字经济、自然经 济、生物经济方兴未艾。
可持续发展需要绿色转型，绿色生产与绿色生活大势所趋，新能源经济、低碳经 济、循环经济、环保经济、绿色农业、绿色金融潜力巨大。高品质生活需要扩大 内需，释放大国市场潜力恰逢其时，高端消费、康养消费、服务消费、新型消费 迎来春天。
因此在资本市场的前进路上，资产的配置要更多关注科技创新、绿色发展、大消 费三大主题。这就是我今天要和大家说的，谢谢大家。
朱中一（中国房地产业协会原副会长兼秘书长）：很高兴应邀前来参加 2021 博 鳌房地产论坛。
下面，我就理性分析形势，稳健开创未来谈点个人看法。 我国住房制度改革与房地产发展，得益于改革开放和城镇化持续推进的时代背景。 其发展的历程，参照《中国共产党简史》的时段划分，已经历了三个阶段，现正在第四阶段。
从 1978 年 9 月小平同志提出“解决住宅问题的路子能不能宽一点”起，至 1992 年，为第一阶段，即房改的起步与探索阶段，主要在一些城市开展了新建住房补 贴出售和提租补贴试点并逐步推广，拉开了住房制度改革的序幕。
1992 年至 2002 年为第二阶段，由综合改革向深化改革推进，出台了城市房地产管理法等法律法 规，1998 年起停止了住房实物分配，初步建立了市场供应与住房保障两个体系， 建立了住房公积金制度，房地产市场开始较快发展。
2002 年至 2012 年为第三阶段，房地产市场快速发展。同时，政府针对市场中出 现的问题加大了调控，还加大了保障性住房的建设与供应。新建小区还普遍建立 了物业管理制度。
2012 年至今为第四阶段，坚持“房住不炒”定位，建立部门联 动机制，落实城市主体责任，市场运行总体平稳，住房保障体系也在抓紧完善。
40 多年来，特别是 1998 年以来，以住房为主的房地产市场快速发展，加上保障 性住房供应的增加，棚户区和城镇老旧小区改造的推进，在城镇化快速推进、城 镇常住人口较快增加的情况下，城镇居民人均住房建筑面积从 1978 年的 6.7 平 方米增加到 2019 年 39.8 平方米。
在城镇绝大多数居民的住房条件得到明显改善后，住房矛盾已从总量短缺转为结 构性区域性供给不足，住房的总需求量肯定会减少，增速也必然会放缓，地区间 的市场差异会拉大，再加上住房供应和保障体系不断完善，调控机制与政策措施 不断配套，房地产金融监管更加严格到位，房企普遍感到土地不好拿了，靠高负 债、高杠杆发展的路被堵了，企业的利润缩减了，有的甚至感到生存都困难了。 在这种情况下，尤其需要大家理性分析形势，正确理解和把握好政策，按照政策 的要求、市场的需求，规划好企业的开发经营和发展之路。
我国现行的政策，一般都是既立足解决当前问题又兼顾与未来目标的衔接，但也 有侧重。有的侧重问题导向，如，为了解决大城市中新市民、青年人买不起、租 不起房的问题，就要努力增加租赁住房供应。有的是侧重目标导向的，如，坚持 绿色低碳发展，要求逐渐增加全装修住宅和装配式建筑的比例，具体的比例指标 由政府及其有关部门提出。有的是两者兼顾的，如，去年以来严格实施的房地产 金融政策，既立足防范、化解当前房地产金融风险，又要求金融为实体经济和经 济社会稳定发展提供有力支撑。 我们还要认识到，以民生为主的房地产业，在国家构建扩大内需、促进内循环为 主的新经济格局中，事关民生和经济，影响投资和消费，仍是一个重要的产业。
2020 年，房地产业增加值占 GDP 的比例达到 7.3%，还为增加财税收入、扩大就 业做出了贡献。 因此，推动金融、房地产同实体经济的均衡发展，是“十四五”时期的重要任务。 今后，要实现共同富裕的目标，房地产业仍是一个重要的基础性产业。而当前过 高的房价，对居民的消费、青年人的结婚生育、实体经济的发展及实现共同富裕 的目标，有明显的挤出效应，所以又必须要加强调控，稳地价、稳房价、稳预期， 织牢房地产平稳健康发展的安全网。 当今时代是信息时代。要理性分析形势，就要理性分析各类信息，包括手机中的 各类房地产信息。这方面，政府也加强了对信息的监管与舆论引导工作。企业也 要提高识别判断能力，吸取有用或引以为戒的部分，提高企业的决策能力与水平； 同时，也要防止某些信息影响了企业的正常决策。 至于“十四五”期间以住房为主的房地产需求情况，我估计，全国商品住房的供应量与“十三五”期间大体相当，人口流入多、房价高的城市，会增加保障性租 赁住房的供应。全国“十四五”期间房地产的总需求量仍有三部分构成：
（一）城镇化持续推进产生的需求。2020 年，我国常住人口的城镇化率为 63.89%， 户籍人口城镇化率为 45.4%。随着乡村振兴战略的实施，农业转移人口的城镇化 率增速将放缓；而放宽放开户籍管理后，城镇居民向宜居宜业城市的流动、迁移 量自然增加，再加上一些城市积极引进人才，这些流动、迁移人口对住房的总需 量仍是很大的。
（二）城镇原居民的改善性需求、新成家立业年青人的需求，三胎政策产生的需 求，及城镇老旧小区改造产生的需求，数量也很大。
（三）为满足人们日益增长的美好生活的需要和顺应相关产业的发展，房企还可 向社区管理、物业管理、物业服务方面延伸；也可向以地产为载体的产业地产、 养老地产、健康地产、文旅地产、物流地产等新业态、新模式上拓展。这方面， 已有不少企业积累了一些经验。关于商业地产，商务部前不久印发了《城市商圈 建设指导（征求意见稿）》，要求严格控制新建、扩建商业建筑规模。鉴于商业 地产中还有若干细分业态，差异又大，各位可与中房协商业文化旅游专业委员会 的蔡云秘书长联系。
总之，上述三部分的累计规模仍然是很大的。建议各位认真关注一些城市陆续发 布的“十四五”住房发展规划。另外，今年 1-8 月，全国房地产开发投资、商品 房销售面积、销售额已分别达到了 98060 亿元、114193 万 m2 和 119047 亿元， 同比分别增长了 10.9%、15.9%和 22.8%。由于去年 9-12 月的基数较高，今年后 4 个月的月同比增速自然会下降，估计全年的数据也不会低去年多少，而去年的 这些指标都是历年来最高的，所以，今年仍是一个很正常的年份。 希望房企能顺应政策环境、市场环境，理性分析形势，稳健开创未来。要以房地 产融资的“三线四档”和房贷集中度管理政策，倒逼企业增长方式从财务杠杆驱 动的规模扩涨型向稳健发展的质量效益型转变。要拓宽融资渠道和合作模式，控 制拿地节奏，加快销售回款，增加现金流，降低“三道红线”相关指标。要加强 企业经营管理，夯实企业发展基础，构建完善绿色产业链、供应链体系，推进数 字技术在建造、营销、家居、服务等方面的应用，努力提高产品质量、服务质量 和企业信誉，切实把企业做好做强做优，有专长的中小企业，也可结合自身特点， 在某一细分业态上深耕或探索，为行业的发展和百姓的安居宜居做出贡献！
