2021 年博鳌房地产全体大会 “地产论剑”环节现场记录
2021-09-16 11:56:21 主持人：谢谢邱晓华博士。接下来我们将进行的是今天上午博鳌房地产论坛的第 一场“地产精英，博鳌论剑”的环节。 曾几何时，一路快速奔跑的中国房地产企业，畅想万亿时代就在不远的将来。但 高周转、高负债扩张的憧憬已不可持续，在新的发展时期要如何明辨增长规律， 洞悉行业周期？
各位来宾，本次地产精英 博鳌论剑的主题是：万亿之后。首先请主持嘉宾台上 就坐，有请：世联行首席技术官 黎振伟先生。 接下来请出我们的对话嘉宾，他们是： 中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长 蔡云女士 交银国际董事总经理、研究部主管 洪灏先生； 阳光城集团股份有限公司执行董事长、总裁 朱荣斌先生； 越秀房产基金董事会主席、执行董事及行政总裁 林德良先生； 金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长 郝一斌 先生； 华宇地产集团总裁 周德康先生； 路劲地产集团主管董事 刁露女士。 有请各位嘉宾开启本场精英对话，请各位嘉宾台上落座。
2021-09-16 11:58:15 黎振伟：谢谢各位坚持到最后，因为时间拖后，我们的时间被压缩了，只有 20 分 钟，所以我们要抓紧。
欢迎大家来参加这个精英对话，大家在之后的环节也会有自己的主题演讲，我想 在这个短暂的精英对话里面，希望各位嘉宾能把自己的精彩观点亮出来，争取更 多的听他们下午的专题演讲。
我们这个环节的话题是“万亿之后”。这个话题是很有挑战的，为什么挑战呢？ 因为中国房地产业都是在过去高增长中发展下来的，在去年这么困难的情况下， 我们以为房地产已经下去了，结果它还是增长了，我们的面积增长了 3.2%，销售 额增长了 8.7%，投资额增长了 7%。
如果今年降下来，或者是达峰了，这是很恐怖的。所以陈启宗先生说，很多企业 要退出，可能一定不奇怪。所以我的第一个问题就问，大家是否认同我们今年这 个高增长的房地产，今年可能会达峰吗？明年会不会回落？
接着一个问题，如果回落了，行业要发展，企业要生存，路在何方，怎么选择？ 什么增、什么减？做什么能够获得边际的增长以及利润？
我相信这是在座的所有开发商都非常希望听到的，我们这里有行业的领导，有我 们的企业家，有金融界人士，大家可以从各自的角度来回答。
2021-09-16 12:00:47 蔡云：尊敬的主持人，各位企业家，中国房地产业协会不像各位企业家有实操的 经验，在刚才上台的时候我就跟大家说，我少说，让大家多说。
黎总把第一个问题抛给我们，17 万亿以后房地产市场的边界，我是这样想这个 问题，作为房地产行业，作为任何一个行业，它都有一个经济发展的周期性和规 律性，我们在这个经济发展的规律中，我们讨论 17 万亿、20 万亿，包括天花板， 要思考这么一个问题，我们的行业难道就是量的发展吗？
大家可以想像，真正的房地产行业发展，或者任何一个行业发展，应该追求长期 主义的质的发展。所以我认为大家不要在量上纠结，至于它怎么发展，完全取决 于我们作为行业的操盘者、行业的洞见者，我们怎样以好质量的房子，以我们给 社会提供优质的居住物业、商业物业来占领这个行业的制高点，这可能是我们要 考虑的问题。
我们想在这个周期性发展的过程当中，有两种方式，一是靠政府主动调控市场， 它符合周期性发展规律，再一个是市场本身的调节，让更多靠我们开发企业怎么 去顺应市场发展。所以我想在这个问题上，我们纠结的应该是高质量的发展，也 符合时代的发展经验。
2021-09-16 12:02:17 黎振伟：行业需要走高质量发展。林总，您认为今年的增长达峰了吗？到了边界 之后路在何方，怎么寻找新的增长点？新的利润在哪里？ 林德良：我很同意刚才邱晓华博士说的，未来房地产开发需要一些资本的赋能， 因为大家也知道快周转的背后还是需要财务的杠杆，单单靠银行贷款吗？我们的 融资怎么去多渠道解决呢？ 所以在这个解决的路上，大家也洞察到，现在房地产开发公司开始分拆一些品类 进行上市，现在越秀地产已经从开发环节有越秀地产上市，从商业运营环节有越 秀房托上市，从物业管理层面也有企业上市，希望以后资本的介入能给以后这一 块资本赋能更多的想象空间。 刚才提到，有了这一块能支撑后续的高质量发展吗？刚才很多都谈到从运营端解 决，所以人家说做房地产开发，最后归根到底还是做资产管理。
2021-09-16 12:04:38 黎振伟：林总谈到从资产运营、金融和资产的结合去获得高的增长，下午他还有 专门的演讲。 洪灏先生，昨天我们也谈到了，您是给企业做投资的，您认同什么样的企业的增 长？ 洪灏：刚才主持人问到是否达峰，我认为粗放式的极高速的发展模式可能已经达 峰了，但是高质量的增长才刚刚开始。 如果我们忽略掉人口的增长，刚才邱博士也讲了，人口增长是一个长期的比较大 的挑战，如果忽略掉旧城改造，再忽略掉我们现在人均 40 平米这个平均住宅面 积的进一步改善，仅仅是从城镇化率的 63%上升到 70%，未来 10 年我们释放的对 新房的需求量大概是 6 到 7 亿平米左右。 我们现在在建的面积是 65 亿平米左右，每年大概是 6 亿多平米，过去 3 年基本 上是保持这样的增速。所以我们可以看到，以前这种非常快速的，简单粗暴的增 长模式，以做大资本、做大规模、快速周转的模式已经改变了 但是高质量增长的模式才刚刚开始。因为如果我们看一下中国房地产市场的结构， 前 4 家头部的房地产企业只占到整个市场规模的 1/7 甚至不到，前 10 家占了 1/4，前 50 强占了一半。 所以中国房地产市场从市场的占有额来看，尤其是从头部房地产企业占有的市场 角度来看，相比国际经验来说是偏低的。所以在做大做强的过程中，它下一个阶 段的发展一定会出现一批更高质量、更好、更大的头部的企业。
2021-09-16 12:08:04 黎振伟：洪总关注的是高质量的头部企业，但是这个真的不容易，要做到挺难的。 下一位是朱总，他下午也会有主题发言，他说阳光城现在做的最重要的事情是销 售增长了，负债下去了，您怎么看行业的达峰，以及企业新的增长点在哪里。 朱荣斌：我觉得我们不应该太关心达不达峰，我不在乎是 17 万亿还是多少万亿， 反正我始终相信房地产行业是一个大赛道，很难有这么大的赛道。
所以我们应该关心的是在这个赛道里面，不管这个行业怎么样，刚才陈启宗先生 说的很好，这个行业是一个永远的行业，即便这个行业不好了，我也相信没有不 好的行业，只有不好的企业，还是要把自己的事情做好。 黎振伟：不要关心这个指标是否达标，要关注我们的行业，我们的行业真的是方 兴未艾，我们这个行业的高质量发展才刚开始，所以还有得做。
2021-09-16 12:09:59 郝一斌：这个问题我之前也做过专题的研究，很多老师的报告我们也专门研究过 了，大家从 2014 年就开始讨论这个问题，甚至有更早的，但是大家始终都没猜 到这个顶在哪儿，因为确实中国这个市场太大、太复杂了，国内的需求太多了， 预测需求的顶在哪里非常难。 但是至少有一个现象我们可以看到，这两年的增速放缓了，到了今年这个背景下， 我觉得这个答案是相对比较清楚的，至少它有一个顶，因为我们有一个双集中管 理，也就是房地产开发贷款的总额和按揭贷款的总额，我们也把过去 10 年中国 房地产销售和按揭贷款增速做了一个拟合，它是高度吻合的，偏差不大。 每个人不一样，每户不一样，但是总体平均下来，你的首付比例和按揭比例，这 个杠杆是确定的。虽然有一定的偏差，但是波动不大。也就是你去算中国贷款余 额的增速，按照 20%这个上限去算，你就能算出来一年能投放的按揭余额是多少。 从这个按揭余额再反算一个比例，基本上就是你这个行业的顶。这个顶是不是市 场顶，我们不好说，它至少是个政策顶，这是相对比较清晰的事情。现在贷款增 速也在逐步放缓，所以增速放缓是一定的。 我们没法说哪个时刻是具体的顶，包括今天这个被动的局面，可能大家现在觉得 被动，但是回顾全年又觉得数据很好，因为上半年超卖了，按照按揭总量余额去 算，上半年卖了 9 万平米，下半年就只有 7 万平米可卖，要不然你的按揭没有 了。这就是为什么目前市场上处于这种状态。
2021-09-16 12:12:08 郝一斌：但是这个行业的总量是不是就到这个程度，我也特别赞同朱总的观点， 具体行业的总量可能是稳定了，但是对企业来讲，草原上的狮子总会死去，新的 小狮子总会长起来，也有小狮子夭折了，对于单个企业的成长规模，它还有很多 的机会。就看谁能更好地适应环境，谁能进化，增强能力，这里面还有很大的空 间。 这个行业里面，我们过去更关注简单的开发利润，在这个行业总体增速放缓的时 候，或者整体利润率承压的时候，第一点还是要把握好周期，因为你就是一个周 期性的行业，你的利润的风险很大程度来自于你对周期的把握，这是毫无疑问的， 这是一切的基础。
另外一方面，你的基金管理能力能不能很好地把成本控制，把费用控制住，能够 通过规模和稳健的财务报表，尽可能地降低你的融资成本，或者说更多元的融资 手段，去降低你的综合融资成本。 做好日常经营管理，可能是你活下去的一个基本，然后把握周期，你能不能比这 个行业稍微跑赢一点。还有一点，如果说边际增长，当然你转到其它行业我觉得 也不是我们探讨的问题，那是另外一个行业，你能不能在那个行业里面在你刚进 入的时候就打败那个行业里深耕二三十年的人，那是另外一回事。
但是关键是我们能不能把这个行业的宽度做宽，比如说这个行业上下游的领域， 在房地产金融行业这一块的多元化你做得怎么样，在房地产管理这个层面，在物 业运营、经营管理这些层面，或者说在一些小赛道上做得怎么样，当然我不认为 它会成为主赛道，我们 10 万亿的住宅，1.3 万亿的商业，还有办公楼、工业等等 的房地产领域，在这些没有涉及的领域，是不是还有一些竞争不像我们的主赛道 那么充分的行业，或者你有一些适合的能力，能在那个领域再去发掘一部分你的 市场份额和利润，这是每个企业各自的判断和选择。 黎振伟：郝总给我们预测了这个行业的增长，不过他也觉得从根本的指标来看， 增速是降下来了。还有一点我很赞同，就是在本行业里做深做透，千万不要把这 个行业没做透就去转行，或者找新的东西，这是很危险的。
2021-09-16 12:17:41 周德康：这次来学习了很多，这段时间行业里大家都比较焦虑，前段时间跟一些 行业里的朋友说，在行业做了这么久，今年 8 月份第一次出现每个公司都没有完 成预算，还有一些朋友说，有单天销售出现负数的情况。 我也说，我们焦虑一下就行了，没必要一直焦虑下去。刚才林中老师说得很好， 我们改变不了世界，我们也改变不了形势，但是我们可以改变自己和壮大自己来 应对。所以我们也采取了几种方式： 主要是防范风险，第一个风险是资金的突然坍塌风险。所以这次的题目非常好， “理性与稳健”，我们公司是从西部出来的，我一直说，西部是一个欠发达地区， 发达地区在挣大钱的时候，我们在挣小钱，所以我们对利润、规模有天生非常理 性的理解。 在防范风险的时候，我们也丢失了一些发展的机会，但是目前我们也吃到了稳健 和理性带来的红利和好处，其实这也是我们非常好的一个现状。还有一个就是城 市下降的风险，我们想还是要练内功，把自己做得更强大一些，把服务做得更好 一些，创新做得更多一些。相信在未来这个领域才有生存下去的机会。 大家都在说我们在牌桌上，以后还要保持在上面，这是我们想生存下去很重要的 一点。我也同意刚才有一个嘉宾说的要保证安全，安全很重要，我认为安全有时 候比发展更重要.
2021-09-16 12:19:48 黎振伟：周总的观点是稳健和理性中寻找机会。刁总，你们怎么看现在新的赛道、 新的增长？ 刁露：我想说两个问题，一个是总量的问题，这个行业本身对中国经济来讲是比 重非常大的行业，今天与会的嘉宾，我们有一件事是确定的，就是这个行业非常 大，它不会倒，它不会没有，它会持久地存在。 可能有的嘉宾认为 10 到 20 年没问题，可能有的更长，但是确定的一点是，房地 产行业是会永远存在的，这是第一点。 第二点，关于总量大的与小的问题，或者是明年增长不增长的问题，不管 17 万 亿到明年是增长还是增长多少，首先对企业来讲，一个确定的事情，我们所做的 事情是解决自身的问题就好，解决自己的事情就好。 因为这个行业赛道非常之大，我们非常幸运，不像有些其它的行业，可能本身的 市场容量非常小，你要考虑你占据的市场容量有多少，这样你才能生存，或者有些非常竞争激烈的行业，你只能做到唯一，你做第一你都存活不了。
但是在地产行业，我们要生存，我们不需要做零和游戏，也就是说我们其实是一 个合作共赢，把自己的事情做好，我们就能在这个赛道上持久地奔跑，我觉得是 非常幸运的，站在今天这个赛道里是非常幸运的。 还是回归到企业最本质的方面，在现阶段，每个企业甭管这个行业是一个快速发 展的，还是我们到了一个谷底，面对寒冬，甭管寒冬是长还是短，我觉得回归到 商业的本质，就是企业较守好自己的底线。 我们的底线是两个，第一是我们的风险如何把控，我们在哪里买地，我们在哪里 做投资。第二，我们的产品和服务，我们给客户提供好的产品，未来能够赚取合 理的利润，企业看的是一个长期主义，是一个持久的发展。所以回归到商业的最 本质，这个问题对每个地产开发企业来讲是要问自己该怎么去做
2021-09-16 12:22:07 黎振伟：下面我们把两个问题合在一起，这个问题有点挑战，我们说规模与利润 平衡，我们如何去做行业发展模式的变革？ 大家知道过去一段时间某头部企业突然面临了生存危机，这给我们敲响了警钟， 我们不能再盲目追求规模，忘记了企业稳健的目标、良好的利润目标，合理的利 润。 我们过去大多数企业都和靠高负债、高杠杆获得利润的。如今在我们的规模下来 之后，我们的利润、高收益怎么获得呢？如果这些都降下来了，我们企业能承受 吗？我们投资者能承受吗？如果我们要进行改变，如果这个改变可能对我们的发 展模式会发生根本性的变化，如果要变，我们在哪些方面是必须要变的？ 希望大家说点你们企业或者你认为的关键的方面，比如说要不要降指标，要不要 企业瘦身，要不要收缩发展的战线，要不要转型、要不要创新、要不要科技等等， 你们认为哪些是最重要的。
2021-09-16 12:23:35 蔡云：在这种高速增长的时候，快速布局，高杠杆等等，它这种情况下都是可以 想像的。 但是我通过最近几个我们行业的事件，给开发企业敲响了一个警钟，可以说也是 一个教训，在快速增长的这些年当中，我们形容行业是萝卜快了不洗泥。 刚才潘军总也说，我们谁敢拍着胸脯说我们的房子不漏水？这些问题是很细的， 但了对行业来讲，比如说我们眼前的矿泉水，它要喝到我们嘴里，要经历若干道 技术上的管控。 同样是个产品，怎么拿到市场上，经受市场的检验，这才是我们行业要考虑的问 题。至于规模和效率的不统一，这是必然发生的，因为在快速发展过程中，我们 规模效率是统一的，一旦发生不统一的时候，我们就要反过来审慎地想我们自己。 所以我一直在说，持有性物业在房地产企业快速发展的过程中，我们都沉淀了很 多。哪一家说没有呢？哪一家以前又重视过？现在回过头来看，我们的存量物业 难道没有价值吗？怎么发挥存量物业的价值呢？我想我们的出路在什么地方。 商业、购物中心是一个，文旅是一个，长租公寓是一个，包括冷链运输、产业园 区、数据中心等等，这些都是我们要进入的新赛道，这些新赛道怎么做，怎么变 成可持续的收益，恰恰是房地产行业可持续稳定发展的表现。
刚才说到这个行业不会没有，当然不会。在这个行业当中怎么去做？比如说我们 中国房地产协会，我们从 2014 年开始就对这个市场进行研究，我们对长租公寓、 写字楼、购物中心、旅游地颤抖做了行业的标准，实际上我们就想知道我们企业 怎么样按照标准去实施我们的转型、升级，这是我们未来的发展方向。 所以面对这个市场不能悲观，而转型到什么市场，深耕什么市场，这是我们面对 的问题。
2021-09-16 12:25:12 黎振伟：我们能变吗？我们将如何变？ 林德良：作为上市公司，我们看看利润的形成有哪几种。第一个是开发形成利润， 快周转结转之后有利润。第二个是物业运营产生的利润，可能每天通过运营收租 金产生的利润。第三个是上市公司不能分派的利润，也是不能作为核心利润的部 分，是这个物业评估升值的利润。三个利润怎么去面对呢？ 第三个利润就是要出表，通过 REITs 上市、在建工程转移等等都可以。关键是物 业评估升值，物业运营价值的提升，现在升值了，在开发公司里面不算核心利润。 所以我们面对三个利润的时候，要怎么有效地统筹，归根到底还是布局在房地产 行业里面各个领域，然后分拆上市，通过分拆上市运营评估升值产生的利润就可 以成为母公司的核心利润。 所以刚才说规模与利润，未来投资者看的是你分派的利润，所以我觉得这是可以 结合考虑的.
2021-09-16 12:26:48 黎振伟：林总明天专门会有这个讲题，我知道每次都是干货满满。 洪灏：我是做金融的，我主要从市场的角度来看我们面对的挑战。刚才林总也讲 了很多，有几个部分的利润，一个公司产生利润的方法有很多，未来他的利润不 断上升，但是结构都产生了变化。 现在对评估产生的利润，资本市场是不给估值的，我们看到现在很多经营很好的 公司，它们的估值已经回到了 2018 年中美贸易战的时候的水平，以及 2020 年疫 情最严重的时候的水平，现在的估值甚至比那时候还要低，甚至有一些公司整个 地产板块的估值是比银行板块还要低的。 这告诉我们市场非常不看好这个行业未来发展的趋势。但是我们也知道，市场估 值和价格的波动其实是受到信贷供求影响的，今年尤其到了下半年以来，信贷增 长一直放不出来，可能是因为上半年干得太猛了，要调控一下。 如果我们看一下现在的信贷增长速度和它的规模，已经到了一个短中期的地位。 所以在这时候我们再去通过金融市场价格波动的渲染，我们对于整个行业未来的 展望，这个展望本身肯定是偏负面的，或者说它是有偏颇的。 所以我反而觉得，尤其是从短周期来看，没有必要那么悲观，因为这个估值它本 身已经反映了我们行业现在面临的挑战。
2021-09-16 12:29:20 黎振伟：我建议洪总在明天的发言里面可以展示在不好的环境下好估值的企业是 怎么做起来的，这一点蛮重要。 朱荣斌：房地产行业是比较传统的行业，要探索模式转变，我觉得还是蛮难的，但不是说不能转。怎么转变？最关键的一个变是林中主席说的意识变化，说白了 就是心态首先要变。
我们过去这么好的发展其实是我们享尽了时代的红利，今天回到目前这种新的形 势，大家各种受不了，这其实可能就是我们以后的常态。 所以我觉得在各种转变之前，最基础、最核心的转变是我们的心态在转变。如果 我们心态转变好之后，我们过去的经营开发，以后变成持有销售、持有运营，还 是精细化管理、品质的提升，企业管理上的粗放变得精细。 有了这种心态的转变，我觉得我们都有能力去完成相应的各种调整，在未来的格 局下继续生存下去，这是我最核心的一点体会。 关于利润、规模的问题，因为我所处的企业，这几年困扰我最多的就是这个问题， 我说说我的一点朴素的想法。 第一，企业的主业小了不行，如果小了今天就没机会坐在这里。但是大了也不一 定强，我们的各种排行榜的 10 强、100 强，包括福布斯 500 强企业，其实都不 强，只能是大，都是大而不强。 如果企业有了一定规模之后，还是要想办法做强。如果大而不强是持续不下去的。 又大又强是所有人的梦想，但是不见得家家都能做得到。如果说我们做大之后不 能持续做强，我们还不如放弃，就做小而精。 小是做不强的，你的国家强，GDP 很高，你的综合国力还是不够，所以不可能小 而强，但是可以小而美。有的公司不用做很大，像陈启宗先生的恒隆，他也没有 说把规模做得特别大，多少年来就专注在自己的领域，把自己的细分赛道做得非 常的极致，这都是我们企业在新的格局下的选择和思考。
2021-09-16 12:32:33 黎振伟：朱总讲的从大到强、小而精，还有一点是专也非常重要，不要把非常态 变成常态，我们地产行业有这么多精英，我们可以面临下一个挑战。 郝一斌：我们有时候看短期几个月的市场波动，这是另外一个话题，我自己的体 会是，我们到了一个新阶段，实际上是指一个更长微度的时间阶段，我们今天的 很多问题遇到的都是高增长的后遗症。 原来是一个跑马圈地的时代，这个行业里面因为供应不足，里面的企业很少，之 前没有这个行业，这个行业本来应该长期存在的，但是我们国家体制内这个行业 很长时间消失了。 现在已经到了去产能的阶段，因为它增长得太快，有太多的资本涌进来了，所以 整个行业的利润率走低，它实际上也是代表一个去产能的过程，在这个过程里面， 大家如何去生存，这里面有些去产能就去掉了。 我们看一些成熟的产品，大家在管理上都是非常完善的，都有非常高的标准。现 在大家讲的是我放弃快周转，我觉得放弃高杠杆是应该的，而且你也必须要放弃。 但是在周转这一块还是要保持的，你在杠杆率降低的情况下，又不强调周转，那 对你可能是双杀的，所以这里面我们要通过你的投资做品类的控制，通过你的融 资手段等等方式加快资产周转，这是不变的，当然高杠杆基本上不是一个需要讨 论的问题，行业的杠杆率已经被锁定了。
2021-09-16 12:35:36 郝一斌：至于这个阶段是不是永远都这样，或者说这个曲线是不是永远这样往下 降，我觉得也不会。 因为我们有一个大问题是我们大多数时候是按照短期的趋势去替代长期的趋势， 今天的问题就是在高增长时代，我们认为这个斜线一定要拉上去。在短期大家一 直担心这个斜线会斜下去，这是都不会的，它的过程是周而复始的，这个行业的 产能出清之后，行业就会稳定。 今年下半年到四季度如果你的投资收益跟 5 月份的投资收益肯定不一样，5 月份 的收益的溢价率很高，项目收益很差，到了 11、12 月份可能会修复很多，这个 修复之后会不会一直上去，这也不一定，可能过段时间又会崩下去。 任何行业都是波动向上和波动向下的，有小的波动，也有大的波动，我们需要在 行业里不断地优化我们的管理，做到精益管理，拓宽我们的行业赛道，这是永恒 的话题，但是我们也不能因为一个阶段的压力就彻底心态崩了，也不能因为一段 时间好，然后就开始玩命地发展，好坏都是同源的。 黎振伟：郝总的观点很棒，他说我们可以放弃高杠杆，但是不一定放弃高周转， 工业化、高速度的科学管理，就是要资金高效率、高周转，但是必须高质量，提 供好的服务，而不是建漏水的房子。
2021-09-16 12:41:44 周德康：我觉得这是一个平衡的问题，是一个自己是否合适的问题。我们原来一 直说这个行业里要利润，最开始从土地要利润、政策要利润，现在向管理要利润。 其实这几个事情并不矛盾，可能自从有这个行业到现在都是综合一起要的。现在 向管理要利润的时候不能随便拿土地，所以这是有一个平衡的问题。 当年说周转和利润之间的关系，我说这个话题没什么可谈的，没有说要周转就不 要利润了，也没有说要利润就不要周转快了，它是要选择适合自己的方式，就像 开车一样，有的人可能时速 120 能控制住，有些人可能只能控制住 80 的时速， 所以适合自己是最重要的。就像刚才讲到自持物业这一块一样，这部分对很多公 司来说都是很重要的，但是自持物业对现金流的要求很高的，所以这也看自己能 否适应。 昨天也说道什么样的公司能适合做自持物业，昨天有人说成本在 6%以内可以做， 我觉得还要加两点，第一是你自己能控制住你的帐款，第二是你的利润是否能够 覆盖你的成本，这些都是我们要考虑的问题，也是需要自己平衡的问题。
2021-09-16 12:43:21 刁露：规模和利润是一点不矛盾的，我觉得对于每个企业，它每年都会面对规模 要定多少，利润是必须有的。这里面无外乎是规模的增长要定在一个什么样的目 标，刚才其他嘉宾也说了，对于自身目标的设定是特别重要的。 对于规模与利润这两者如何来平衡的事情，我觉得那是每家企业自身寻找赛道的 方式方法，因为每个企业的规模是来源于自己现在的主营赛道，来自房地产主营 业务，还是要通过其它的赛道来补充，还是他想换赛道，这个完全就是仁者见仁、 智者见智。 当然最核心的问题，就是每家企业对自身是否有明确的认知，哪些事情是你能做 的，哪些事情是你想做但是现在还够不着的，我觉得还是回到企业自身的问题， 我们一直说一个企业怎么来做，首先他要对自己有明确的认知，它的基因是什么。 我们每一年都有大量的投资去寻找合适的项目，我们讲布局、讲板块、讲项目、讲利润、讲竞争对手、讲产品、讲定位等等，这一切都是要明确知道自己企业哪 些是我们自己的菜，哪些不是。菜太大了，吃多了会噎着，菜不够，自身又不够 增长，营养不良。所以找到合适自己的菜是特别重要的事情。 所以不管怎么样，我们在谈规模和利润，这是永恒的话题，每家企业永远是要在 规模和利润之间找平衡，无外乎自己怎么做，无外乎自己的管理团队，无外乎我 们的管理流程、精细化、制度、激励、考核等等方面，其实还是回到商业最本质 的东西，做好自己就行。 黎振伟：回到今天，房地产越是调控，越让我们清醒，我们清醒地知道要回到行 业的本质，回到自身的能力，回到国家的发展目标，认清自己、认清形势，用心 做，我想我们这个行业还是大有前途的。（完） 在未来行业常态化发展周期下，当经营模式同质化越来越严重的时候，内在实力 的战争将会愈演愈烈，包括核心产品的打造和多元产品的延伸。谁越能做到精细 化运营，谁将能在房地产赛道上领先.
2021-09-16 21:52:38 主持人：接下来将为各位安排博鳌之夜：地产精英、博鳌论剑的环节。今年的主 题是“基业长青，我的地产生涯”。 过去的成功与失败，都是今天的经验与成就。中国房地产的数十年发展历程，亦 是中国地产人不断成长和壮大的过程。 接下来有请今晚对话的主持嘉宾，中城新产业控股集团有限公司董事长 刘爱明 先生。以及参与对话的嘉宾上台就座，他们是： 中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮 先生； 中城新产业控股集团有限公司董事长 刘爱明 先生 接下来，有请参与对话的嘉宾上台就座，他们是： 中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮 先生 广东省房地产行业协会会长 王韶 先生 花样年董事局主席兼首席执行官及彩生活董事局主席兼首席执行官 潘军 先生 德信中国董事长 胡一平 先生 上坤集团董事长 朱静 女士 有请各位嘉宾开启今晚的地产精英、博鳌论剑的对话
2021-09-16 21:54:25 刘爱明：现在已经快 10 点了，今天也非常有幸当一把主持人，台上除了我之外 都是名人，地产行业的从业年限至少都是 20 年，包括我在内，最短的可能都是 20 年，我们一起来谈谈地产的职业生涯的问题，台上几位嘉宾也是最有资格来 谈这个事的。 时间关系，我就不一一介绍嘉宾了，今天时间比较晚了，我们还是抓紧点时间， 我一共有三个问题，每人来一轮，如果快的话，半小时结束，如果慢的话就要一个小时。
第一个问题是，在几十年的地产职业生涯当中，诸位最得意和最遗憾的各说一个 事，顺便介绍一下自己。 第二个问题，请诸位谈谈你计划在什么时候结束自己的地产生涯，还是就不结束 了？ 第三个问题，诸位都是专家，展望一下 10 年以后地产人是个什么样的人。 今天就这三个问题，咱们先从第一个问题开始，从胡总这边轮过去。
2021-09-16 21:55:40 胡一平：我第一个公司是 1993 年成立的，当时中国的《公司法》还没出来，我 的地产公司就成立了，至今已经有 28 年了，我这 28 年下来比较满意的是我们这 个团队一直非常稳定。要说遗憾的地方，我认为每个项目、每个时间段都有遗憾。 陈淮：我的职业生涯是学者，所以你刚才说的地产行业的人，我一天也没当过， 我想肯定搞错了。 刘爱明：我们谈的都是地产行业的事。
2021-09-16 21:57:25 陈淮：说两件有意思的事，一个是我们研究房地产，到 2007 年的时候，我已经 当了好几年住建部政策研究中心的主任，2007 年之前政府发的房产证都是没有 法律依据的。因为到了 2007 年我们有了第一部《物权法》——你跟你媳妇结婚 那么多年，后来你发现你家的结婚证于法无据。直到新婚姻法公布了，你媳妇才 是你媳妇，这是第一件事。 第二个事，有一个流传已久的传说，在房地产行业中，包括在座的开发商中间， 被主流媒体讲过很多遍，十八届五中全会之前，我们很多专家在央视忧心忡忡地 说，房地产完了，很快就断崖式下跌，房子盖多了。咱们都是独生子女，每家城 镇家庭都有 7 套房，男女结婚买套房，男方爹妈、爷爷奶奶各留一套，女方爹妈、 爷爷奶奶各留一套，这么多房子根本住不过来，全国人都信了，这种故事居然能 迷惑了我们房地产业这么多年。其实它不过是赵本山演小品，蒙一蒙范伟那种智 商的。它这是假设 10 年下来，中国城镇人口死 6/7，你想这可能吗？ 前段时间 有一个热映的电影《流浪地球》，地球都要毁灭了，最悲惨的设想也只是设想全 球的人口死一半，我们的专家敢设想 10 年之内中国人口死 6/7，这种绝无可能 的事还在我们国内大行其道。 其实在座的各位，大家 30 年前全是无产阶级，因为我们这个国家人人都是从无 产者而来，所以对有产的事我们到今天也还没太弄明白，造房子、卖房子、买房 子、住房子、持有房子，给房地产交易定规则的人其实都是无产阶级出身，他自己还没弄明白有产论是怎么回事，这就是咱们地产行业今天的现状。
2021-09-16 22:00:56 刘爱明：主任说得挺好，我替主任总结一下，主任得意的事是发现了把结婚证终 于搞成有法可依了。遗憾的是作为一个学者，这么多年还是没把你们给教育过来。 陈淮：你说反了，我得意的事是我发现上亿人都弄不明白的事让我给发现了。 刘爱明：这是遗憾。 陈淮：我们研究了房地产半天，我们搞了一个没交通规则的罚款。
2021-09-16 22:01:02 潘军：我是 1994 年来广东的，因为我是学水力学跟工程建筑的，刚开始来广东 的时候是当工程师，1995 年进入世联，系统地学了一下做评估师，后来做策划 师，后来卖楼。但是我认为我的人生最得意的还是 2014 年，把一个大家都不看 好的行业物业管理送上市了，虽然大家现在给的从属是房地产行业，但是我仍然 认为它应该单独划一个部分，我相信这一天很快会到来，它实际上是一个服务行 业。 现在我们看到在这个行业里面创造了一些很奇特的现象，就是子公司比母公司的 市值还高，这是从彩生活开始的，这也是我比较得意的事情。这个部分花了 12 年的时间，游说这么多投资者认可这个理念，现在我们可以看到物业行业还是一 路高歌猛进。 虽然地产是很苦的，但是物业管理行业还是一路高歌猛进的。遗憾的是没有把彩 生活带到更高的市值，没有成为像碧桂园服务、华润等等创造千亿市值的规模， 这本来应该是我的梦想，结果没有实现，但是我还会继续努力，在物业行业再次 缔造一个新的模板供行业实施，这是我最引以为傲和最遗憾的事。
2021-09-16 22:02:12 王韶：我的职业生涯非常简单，从 1994 年中大毕业到广东房协，一份工作干到 现在，也有可能干到退休，我认为全中国这么多房地产协会工作人员里面，我是 最笨的一个。 我最开心的就是我能得到广东企业对我的认同、认可，如果讲到遗憾，我经常跟 我朋友讲，最遗憾就是这辈子没操过一个盘。但是广东的企业讲，王韶你用得着 去操盘吗？这些盘都归你。
2021-09-16 22:04:11 朱静：我和王会长有点接近，我也是一个很专一的人，我是从大学毕业到现在只 干过地产行业，别的行业从来没干过，一直沉浸在地产行业。我是职业经理人出身，2010 年开始创业，如果说是比较得意的，我其实也特别想 跟各位分享，特别是到现在这个时间点还在现场的应该也都是很努力的人，我一 直认为选择比努力更重要，无论是在什么样的时代背景下，在大的周期背景下， 在什么样的逻辑下，一个企业也好，一个人也好，一定得想明白你的选择是什么， 然后你再朝着这个方向去努力，不要什么都不想，每天就是一个简单的体力活动， 或者体力劳动，其实你很难得到自己想要的或者一些价值的体现。
我还算是想得比较清楚的，其实上坤是我第二次创业，我第一次创业也是在很年 轻的时候，那时候股权结构没调好，自己失去了公司的控制权，当时选了两个小 富即安的合作伙伴，那时候挣钱也很容易，当时是 2002 年、2003 年，我是从房 地产策划代理公司开始做起，一份报告可以卖几十万，那时候几十万还值点钱。 但是后来我就意识到，可能这个模式不是我想要的模式，所以后来我就又转身成 为职业经理人，到了建业，在建业待了 7 年。我觉得我要进入地产开发，从乙方 变成甲方，7 年沉淀之后，再到 2010 年创立上坤，我觉得这是非常重要的一点， 也是我自己的收获，或者是我自己觉得比较得意的方面。
如果有遗憾的话，我觉得还是出来创业有点晚了，2010 年其实真的是已经过了 当时那样一个时代的大背景，所以在座的各位朋友，如果你有想做的事情一定要 趁早。真正促使我创业其实是 2008 年我在做戈壁挑战赛的时候，我们一个一起 跑步的戈友说的话影响了我，他说有些事情你现在再不做，或许以后你就永远没 有机会做了。所以用这句话跟大家一起来分享。
2021-09-16 22:06:16 刘爱明：咱们第一轮的问题，几位嘉宾都回答得很精彩，其实地产行业很辉煌， 但是从大家的发言当中我们能感受到所谓的得意也好，成功也好，都还是来自于 自己的努力，有一个清晰的目标去追求。如果有遗憾的话，可能就是努力还不够， 或者努力的晚了一点。其实对于晚不晚这个问题，我觉得你只要做就永远都不晚， 现在去做也不晚。朱静 2010 年创业，我是 2015 年才创业，其实现在地产行业也 能创业，我相信还能做出一些很辉煌的，让自己很得意的事。 第二个问题，你计划在什么时候不做地产，改行干别的事？或者说没有这个计划？
2021-09-16 22:07:56 胡一平：首先在这个年龄再改行可能不太现实了，所以我是不会改行了。至于做 到什么时候，我想按照正常年龄做到退休，我不知道等到我们退休的时候是 60 岁还是 65 岁，我算了一下，如果是 65 岁退休的话，我们观点正好 30 周年，我 想至少做到那个时候。 刘爱明：问题你没办法退休，你退休应该至少 90 岁。 胡一平：肯定可以退休。 陈淮：我这里没有开始，也没有结束，我没有什么说的。
2021-09-16 22:09:37 潘军：那天我跟华大基因的 CEO 尹烨交流，他提了一个观点，我觉得我挺认同的， 他说对男人来讲，工作是男人最大的春药，如果你丧失了工作的话，男人很快会 衰老。 我在美国和国内都做养老院，我后来研究了一下，我们的养老院里面入住的老人 平均是 85 岁到 86 岁，入住三年以后还活着的男女比例是 1 比 9，所以男人轻易 不要退休，正常的状态应该是 90 岁的时候，你的工作占 4 成，爱好占 6 成，但 是 60 岁的时候，你的工作应该占到 8 成，70 岁的时候，你的工作降到 7 成，80 岁的时候工作降到 6 成，这样你会觉得这个老头还是挺可爱的。 因为男女基因不一样，女生其实很容易享受一个封闭的环境，会很容易安静下来， 但是男性如果没有了工作，他会过得很艰难。 另外我觉得开发商也没必要放弃地产，大家一定不要想着我们一辈子只能做住宅， 其实我们有很大的跨界可以做，比如说用我们空间打造的能力，用实体的服务能 力，加上一些养老，我相信到 2049 年的时候，中国的第一大产业一定是养老产 业，但是现在大家还看不到，因为看不到盈利模式，但是实际上这些老人都住在 我们营造的住宅，包括居住社区、养老社区、文旅社区等等，那时候才是我们这 个行业延伸出去以后的方向，这也是为什么十四五专门把养老作为未来中国建国 百年最重要的事情，到 2049 年的时候，中国 60 岁以上的老人将达到 4.8 亿人， 服务这些老人的就业岗位是 7000 万人，现在中国没有任何一个行业是能够容纳 7000 万人就业的。 如果我们都能活到那个时候，我们是一群幸福的老头，我们还能有自己的工作， 我觉得这是最好的不休不眠的事业，我建议大家不要轻易退休。
2021-09-16 22:13:19 王韶：潘总说不要轻易退休，我记住了。我工作了 28 年，我的心血、汗水都在 房地产里面，讲一句真心话，我是不想退休的，因为这个行业非常精彩，包括今 天上午很多专家都说了，这是个永续性行业。 但是根据条例，我这个会长只能干两届，我已经干了一届了，所以我不得不在 5 年以后离开这个岗位，我跟诗涛总讲，你给我面子，我就来博鳌论坛帮你搬搬抬 抬。但是未来我也不会离开房地产行业，毕竟我离正式退休还有 5 年，我就把对 这个行业的热爱作为我的一种爱好，也希望以后能有机会继续跟大家有很好的交 流。
2021-09-16 22:14:50 朱静：刚才潘总讲男人，我作为地产界女性的代表，我也没打算退休。为什么要 退休？我觉得这个问题可能要问一下。
刘爱明：这个问题不是问的退休，问的是你什么时候不打算干地产。 朱静：我觉得地产行业还有很多要干的事情都没有干，这个空间非常大，我觉得 就是我们这群人，包括今天在座的很多 90 后的年轻人，真的干到退休了，这个 行业可能还有得干。所以地产行业应该刚刚是一个开始，我认为它只是提供了一 个物理空间，就是用钢筋、水泥、砖砌了一个物理空间，连那个物理空间都没砌 好，何况还有未来更多的功能、服务，还有文化等等更多更有意思的东西，我觉 得未来还有很多事情可以做，所以我觉得不要退休，要有价值感，你现在就可以 把你退休之后想干的事情每年安排计划干掉。 比如说我最近有一个计划，我想用帆船环游世界，我担心老了之后玩不动了，我 就和帆船协会的队友一起约定，每年有一周的时间去海上漂，大概这个时间可以 累计 15 到 20 年，或许我就能把这一圈闭环，其实这也是一件很有意思的事情， 所以我觉得可能每个人每个阶段都要有不同的价值和使命，这个人生才更有意义， 这是我的理解。
2021-09-16 22:16:12 刘爱明：我之所以问这个问题，尤其这段时间，原来很多人跟我探讨，我也听到 很多声音说，咱们不要干地产了，去高科技行业打工，当然这也是选择，所以我 出来了这么一个问题。 台上几位嘉宾的回答实际上是在我的意料之中，大家做了地产这么多年，我觉得 很幸运我们生活在这个行业，这个行业是不可能落幕的。因为世界上只要有人， 他就要有空间，居住、办公、生活、玩，所有的活动都要有空间，空间的经营可 以简单把它理解为地产，空间的生意永远都会有，除非人以后不要空间。所以我 一路觉得我们很幸运，工作在这么一个行业里，以后转型还是另外一个事，它还 是地产+的概念，所以我是出于这么一个目的问台上各位嘉宾这个问题。 诸位嘉宾都非常坚决，还要一路干到底，我是同意这个观点的，其实地产行业会 很精彩，我们谈住宅仅仅是一部分，仅仅只谈了销售，要谈到运营、经营上的东 西会更精彩，而这些东西可能才刚刚开始。 第三个问题，诸位是老板、是专家，给我们地产人想象一下，10 年以后我们地产 人应该是个什么样子？应该具备什么样的能力或者是什么样的素质？是不是跟 现在的要求就不一样了？
2021-09-16 22:17:52 胡一平：刚才朱静讲到，未来可能我们不光是造这个房子，我觉得可能会给这个 建筑或者给我们的空间赋予更多的内涵，我认为 10 年以后后出现这样的情况。
2021-09-16 22:18:24 陈淮：这个话题我真的不知道从何说起，我觉得今天这三个话题都应该是酒桌上 说的。
刘爱明：现在是夜话。 陈淮：怎么夜话也要稍微回到正轨一点。中国的房地产业，我觉得这个大幕刚刚 拉开，我们正在造福我们这个国家、历史、民族、社会，我们正在把一个大多数 人住乡下的民族转变为大多数人住城里的民族，我们正在建设全世界城市化 200 年来规模最大的、最现代化、最有活力的城市群、最新型的城市基础设施，我想 10 年是远远不够的，所以别说 10 年，我们到 2035 年基本实现现代化，2050 年 实现现代化强国，那时候我们再讨论未来房地产还有多长时间可以还来得及。
2021-09-16 22:19:27 潘军：我同意陈淮老师讲的，房地产快速发展的时代拉上帷幕了，但是另外一个 新的时代才刚刚开始，就像我今天下午讲的，未来 10 年我相信我们这个行业应 该有更多的专精特新的企业。 刘爱明总是做产业的，你应该知道，有更多的专业化、精细化、特色化、创新化 的企业出来，可能不一定是以规模论，但是我相信中国的城市会从大干快上的时 代到一个真正意义上能给中国老百姓做一个更带来美好生活体验的空间，所以这 个部分我相信到我们建国百年的时候，我们这个行业会变得更精彩，就像美国、 日本，虽然美国有百年的房地产，但是现在房地产仍然是它的支柱行业，它仍然 给老百姓创造着美好的生活空间，我相信我们这个行业也会达到这样的目标。
2021-09-16 22:20:31 王韶：如果说过去房地产开发只是提供单一维度的物理空间，我们众多的房地产 从业人员应该是房地产各个领域里面的专业人才，随着房地产行业转型升级的加 快，包括房地产业要在未来的转型当中取得一席之地，房地产必须要从单一的房 地产开发转向多种经营，为我们的城市，包括我们的居民提供生产生活的空间场 所和服务，这样我们的房地产从业人员除了不会飞天遁地以外，其它房地产各个 环节的经营他都必须得懂，他只有把房地产的内涵和链条不断延伸了，我们的企 业和行业才能得到有序的发展。
2021-09-16 22:21:00 朱静：我觉得这是一个好问题，我们畅想一下 10 年后地产还在什么样的阶段。 我是觉得地产行业发展到现在，刚刚解决一个有没有房子住的问题，按照现在统 计的人均居住面积，大概 39 平方米，但是这里面还要扣除很多乡镇以及一些无 效的供给，其实那个面积是没有这么大的。而且现在还没有完全解决有没有的问 题，因为现在无论是城市化率还是人均的套数、面积还远远不够。 我们现在可以回想一下在 2008 年之前的时候，我对我们地产行业形容说只要有 钱、人不傻，想把地产做亏也挺不容易的，想想那个阶段是不是这样的。可能地 产发展到了现在这个阶段，特别是在新的发展的逻辑、格局的情况下，可能未来 地产开始往专业化的方向发展，你仅仅是有钱，你也不一定能做地产，所以它对 未来地产人的专业能力是一个非常高的要求。
第二方面就是未来地产对行业细分化的研究要进一步加强，因为地产还是有分级 分类的整体市场供应系统，但是因为我们近几年整体的宏观调控，因为限购、限 价、限签这样一个大的调控环境，可能在这一块住宅分类的产品里面的价值还没 有完全呈现出来，我想这一轮整体的调控政策，我们也很能理解，等于是拿时间 来换空间，怎么去做一个有序的调整，可能到了一定的阶段之后，未来住宅的分 层竞争也会很清晰。
除了住宅分层之外，还有不同细分领域的分层，我刚好前段时间去参访了一个做 农业机械产业化和智能化的公司，可以畅想一下，以后所有的农村不需要农民来 种地了，所有的机械都是无人驾驶的，这些机器自己耕种几万亩是完全没有问题 的，这样就有大量的农民进城，在乡镇的边缘地带可能有一些小镇，这些小镇可 能是各有各的特色，可能有向日葵小镇、薰衣草小镇，以及各种各样其它的特色 的小镇，这在未来也是有很大空间的。
还有中国有很多风景优美的地方，我们的旅游地产，生活在别处的空间居所其实 还是有很大的空间的。所以畅想未来，我觉得对地产人的要求来讲，除了地产本 身可能要跳出地产来看地产，可能你要保持一颗好奇心，保持除了对地产领域之 外的，对这个时代发展到现在有更多的变化，有更多的呈现的方面，我觉得未来 应该还是有很多很好玩的方面，可以让地产人去探索、实践，所以我也挺期待的。
2021-09-16 22:27:09 刘爱明：其实这个问题几位嘉宾都谈得很透，地产行业过去是荣耀岁月，未来虽 然会很精彩，但是它会有深刻的变化，跟过去不一样，这个行业一定会有深刻的 变化，无论是我们为了美好生活的初心，还是地产各种形态的呈现，原来我们做 得比较单一，不管从哪个方面来说，都意味着这个行业未来会发生非常深刻的变 化。从这些变化当中，反过来对我们地产人的要求就不一样了，可能我们需要有 各种各样的能力。其实这一点我也有比较深的体会，原来我在万科的时候，我跟 我们的营销负责人聊，我说让你去家电行业干营销负责人，你能干好吗？他摇头 了。确实大家能看到，地产行业未来肯定要往很多方向变化，作为地产人，我们 具备的能力可能在未来需要提升，对我们有更高的要求。 今天三个话题到这里就讨论结束了，我就简单做一个总结。 因为这个话题叫“基业长青，我的职业生涯”。通过台上 5 位嘉宾谈职业生涯， 大家也能理解到基业是如何长青的，我们能具有长远的思考，能想到过去成功的 地方，也能想到未来 10 年的变化，我想这就是基业长青，也希望咱们今天这样 一个嘉宾对话，能对台下各位有所启发，能够有所帮助，如果能做到这一点，我 想这就是我们这场论坛的意义。 最后让我们掌声感谢台上的嘉宾，谢谢大家。
2021-09-16 22:28:14 胡一平：我做一个广告，刚刚刘总讲基业长青，我觉得基业长青有两点，企业要 健康，企业家身体要健康，所以明天早上 6 点钟，我们浙江房地产行业的会长、 我和广东房地产行业协会的会长，我们早上 6 点在大堂领跑。
